自宅兼賃貸アパートの評価額が約2倍に!?

相続税対策を見据えた賃貸経営を検討する際に、注意すべきポイントがあります。それは、税制とは頻繁に変わるものである、ということです。

たとえば、都心部で自宅兼賃貸アパートを所有するオーナーが大打撃を受けたのが、2010年の「小規模宅地等の特例」の見直しでした。

2010年の税制改正より前は、賃貸併用住宅についても、一部でも自宅ならば建物敷地全体に80％の評価減が適用できたため、賃料収入でローンを返済でき、固定資産税も軽減できるとして、特に地価の高い都心部で、賃貸併用ビルを建設する動きが加速化しました。ところが、2010年の改正により、賃貸部分と自宅部分を分けて計算することとなり、賃貸部分については50％減が適用されることになりました。

たとえば、土地評価約2億3000万円の自宅兼賃貸アパート用敷地（200㎡）だとすると、以前であれば敷地全体に80％減が適用され、評価額は約4600万円で済みました。ですが、建物全体の5分の1が自宅で、5分の4が賃貸だったすると、それぞれの評価額は約920万円、約9200万円となり、総額では約1億円と、約2倍の評価額になってしまうわけです。

「一部でも自宅にすれば、評価減になりますよ」と勧められ、自宅兼賃貸アパートを建設したオーナーにとっては、想定外の災難です。しかし、税制が改正されて節税効果がダウンしたからといって、住宅メーカーが責任をとってくれるわけではありません。

相続税対策は「一度やったら終わり」ではない

近年、話題になったタワーマンションの上層階を買い、実勢価格と相続税評価のかい離を狙う、いわゆる“タワマン節税”にも、平成29年度税制改正でメスが入りましたが（関連記事『平成29年度税制改正が「タワマン節税」に及ぼした影響』参照）、今後、本格的に締め付けが厳しくなる可能性もあります。