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人口世界No.1都市「東京」…再開発の最新事情とは?

せっかく不動産投資にチャレンジしても、溢れる情報に惑わされて判断を誤り、失敗してしまうケースが少なくありません。本連載では、家賃を確保しやすい物件・立地の条件、投資に対する考え方、収益を向上させるための運用方法などのポイントを五七五のリズム乗せて、初心者にも分かりやすく紹介していきます。

 2030年、東京は最も人口が多い都市になる!?

【あ】 明日へと 東京変える 再開発

 

本連載をご覧になっている読者の皆様は、不動産投資に多少なりとも興味がある人だと思います。そんな読者の皆様に「不動産投資において一番大事なことは何か?」と質問すれば、人によって答えはまちまちかもしれません。もし、私がその問いに回答するとすれば、「家賃をしっかりと確保できる物件を所有すること」という答えになります。なぜなら、家賃収入が得られなければ、不動産投資は投資として成り立たないからです。

 

しっかり家賃の取れる物件を保有することが、まず何よりも不動産投資では重要なことになります。そのために必要なことが「立地選び」です。投資とは、「過去」や「現在」のデータを参考にすることも重要ですが、「未来」に向けての期待を込めて資金を投じるものでもあります。そういった視点で立地を選ぶとすれば、「過去」も「現在」もそうですが、「未来」も優れている東京で実施することが、ベターだと言えるのです。

 

下記の図表1のように、2014年時点で、世界で最も人口の多い都市は「東京」です。そして、未来である2030年に一番人口が多いのも、「東京」という予測もあります。つまり、「東京」は、現在から未来にかけて資産価値を維持しやすい都市ということも言えるでしょう。そんなメガシティ東京は、「2020年東京オリンピック・パラリンピック」に向けて、再開発の真っ只中であります。しかし、その後は全く再開発が行われないかというと、そういう訳ではありません。

 

[図表1]世界のメガシティー人口トップ10と2030年の人口予測   ※出典:国際連合「The World‘s Cities in 2016」より(表の東京の人口は、東京・神奈川・千葉・埼玉の合計)
[図表1]世界のメガシティー人口トップ10と2030年の人口予測  
※出典:国際連合「The World‘s Cities in 2016」より(表の東京の人口は、東京・神奈川・千葉・埼玉の合計)

虎ノ門、大手町、渋谷・・・大規模再開発が続々スタート

下記の図表2のように、都心のターミナル駅においては、大規模再開発が2020年以降にも予定されています。「虎ノ門」「大手町」「渋谷」「日本橋」「品川」「浜松町」といった日本有数のオフィス街に新しく大規模オフィスビルが竣工すれば、そのビルに通勤するサラリーマンも増えるはずです。そのサラリーマンの住まいとして都心のワンルームマンションは、投資対象として選ばれています。2014年から2030年までの東京の人口は、大きく変わりません。しかし、東京の世帯構造は確実に変化し、それに対応する街づくりがなされていくのです。

 

[図表2]大規模再開発が続々スタート ─都内駅周辺の主な再開発事業─   ※ 出典:各社公表資料、東京都都市整備局資料を基に作成。(品川新駅の事業費は土地区画整理費)
[図表2]大規模再開発が続々スタート ─都内駅周辺の主な再開発事業─  
※ 出典:各社公表資料、東京都都市整備局資料を基に作成。(品川新駅の事業費は土地区画整理費)

 

2014年3月に東京都が発表した「東京都世帯数の予測」によりますと、東京都の世帯数は2030年代にピークを迎える見通しです。東京都は人口の頭打ちが2025年と予測していますが、その後も世帯の細分化が進み単独世帯が増えるとしています。配偶者との死別による一人暮らしと、結婚に踏み切らない若年層でも晩婚化が進み、都内の単独世帯は2030年に全体の47.2%になり、総世帯数が減少に転じた後も増加し続ける見通しで、特に区部では2035年に単独世帯の比率が50.2%と初めて半数を超えるという発表がされました。つまり、人口は微減する中で世帯数は増える訳ですから、街の創り方そのものが変わります。

 

そして、下記の図表3のように単独世帯が急増する中で、都心の住宅事情の在り方も変わるのです。このような再開発と世帯構成の変化が、ワンルームマンションのニーズを高め、高い入居率を支えています。

 

[図表3]少子高齢化によって世帯構成が変化している   ※出典:国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」(2018年推計)より
[図表3]少子高齢化によって世帯構成が変化している  
※出典:国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」(2018年推計)より

 

 

仲宗根 和徳

株式会社和不動産  代表取締役

株式会社和不動産  代表取締役

法政大学経営学部卒業後、デベロッパーを経て、2011年より現職。
電話営業等のプッシュ型営業を一切行わない営業手法と、きめ細かなアフターフォローで、多くの顧客から支持を集めている。
『人が集まる会社』をコンセプトに掲げ、顧客・取引先・従業員の満足を高めるために、常に従来の不動産業界とは一線を画した新しい経営に挑戦。
その取り組みは、テレビ、新聞、雑誌など多くのメディアに取り上げられ、高い評価を得る。
座右の銘は「和を以て貴しとなす」、「実るほど頭を垂れる稲穂かな」。
著書は『不動産投資“購入後"の教科書』『不動産投資の裏側(ブラックボックス)を見抜き、堅実に稼ぐ方法~投資初心者のための「マンション経営」~』(クロスメディア・パブリッシング)がある。

株式会社和不動産ホームページ

著者紹介

連載五七五のリズムでやさしく学ぶ「不動産投資」の基礎知識

 

不動産投資初心者におくる 46のメッセージ

不動産投資初心者におくる 46のメッセージ

仲宗根 和徳

幻冬舎メディアコンサルティング

「たった○○で○億円」や「平凡サラリーマンが億万長者」・・・そんな話が溢れる不動産投資の世界。 とはいっても、いざ始めるとなると数字や計算、データなどの勉強で難しそう・・・と二の足を踏みがちなあなたにこそ本書は…

 

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