国策の観点から見る「駅近ワンルームマンション」投資の強み

近年の街づくりのトレンド「コンパクトシティ」とは？

【け】減少の 人口立地で 回避する

近年の街づくりのトレンドは、「コンパクトシティ」です。「コンパクトシティ」とは、2014年に改正した都市再生特別措置法に基づく枠組みで、住宅や商業施設、交通機関、公共施設などの都市機能を、中心市街地に集約する都市計画の総称になります。国交省が立地適正化計画制度を創設し、人口減に悩む地方都市に向けて推進している国策です。

このコンパクトシティ構想は、357都市が推進していて、病院や役所、商業施設を集める区域と、住宅を誘導する区域を設定し、人口減や高齢化による行政サービス維持のため、住民がまとまって暮らすように促す政策になります。

2005年からコンパクトシティづくりに乗り出した富山市は、中心部と拠点になる地域をLRT（次世代型路面電車システム）やバスで結び、居住者を誘導した結果、中心市街地の「転入者から転出者を引いた人数」は15年までで8年連続増加、地価も回復に向かっているのです。この富山市をモデルケースに、多くの地方都市を中心に計画を準備しています。

しかし、東京23区を中心とした都市部では、この計画が始まる前から、街づくりは駅を中心になされているのが通常です。駅を中心として、乗降者数の多い駅では商業施設やオフィス・公共施設が並び、乗降者数が少ない地域では駅前に商店街があり、駅から少し離れたところに住居地域を配置するのが、街づくりの基本的なやり方になります。

コンパクトシティは、あくまで人口減少が進んでいる立地において再開発を実施し、駅から遠い住宅地から住民をエリア内に居住させ、行政サービスの費用を抑えるものです。このことにより、都市計画の中心である駅前と駅から離れた住宅街において、行政サービスの質が異なるという問題も生まれます。つまり、日本国内における土地の格差や利便性は、都市計画によって変わるということです。

高い需要が見込まれる「立地適正化計画区域内」の物件

そもそも都市計画による用途地域とは、千葉県のホームページでこう定義されています。

つまり、都市計画の定めに従い「住宅地」「商業地」「工業地」と用途地域を決めて、あらかじめ建てられる建物をまとめておくのが、都市計画の基本なのです。

本連載で勧めているワンルームマンションは、基本的に駅前を中心とした商業地・近隣商業地・準工業地域に物件が建築されることが多く、住宅地に建てられることの多いアパートに比べ、入居者にとって利便性の高い地域に建つことが多い物件と言えます。そのため、駅から近い住宅を求めている20代の社会人からの需要も高く、その他の物件に比べ入居需要は確保しやすくなるでしょう。そして、近隣に商店も多いことで、利便性が高いことはもちろん、人通りも多いため防犯という意味でも高い需要があるのです。

今後の日本における都市計画は、コンパクトシティ構想により、駅前を中心とした利便性の高い地域である「立地適正化計画区域内」と、そこから外れた利便性の低い地域に分かれます。国策としてそのような政策が取られているのであれば、今までと同様に駅から近いエリアに物件を所有することのメリットは高まることでしょう。

［図表］立地適正化計画によるコンパクトシティ概念図

※出典：国土交通省「立地適正化計画の意義と役割～コンパクトシティ・プラス・ネットワークの推進～」より