「相続発生後」の対策で4千万円超の節税に成功した事例

前回は、不動産購入による二次相続対策で、7億円の節税に成功した事例を取上げました。今回は、相続発生後にできる相続対策について見ていきます。

土地調査で多数の減額要素が判明

 CASE STUDY:原田さんの場合 

倍率方式の山村を鑑定評価して節税

相続税額1億3380万円→9730万円

 

[図表1]調整区域の山林は不動産鑑定評価で減額

 

課題:1億円以上の納税に頭を悩ます

原田さんの父親は兼業農家で、貸家や駐車場経営をしていました。母親が先に亡くなりましたが、父親は何ら節税対策をしないまま、亡くなってしまいました。負債もなく気持ちは楽ですが、納税できる現金もないため、土地を売却する覚悟をしていました。

 

相続税が1億円以上といわれたので、税理士に節税してもらいたいと相談したところ、「農家の相続は今まで経験がない」という回答で、節税対策までしてくれそうにもありません。不安を感じた原田さんは、姉のすすめもあり、紹介者を通じて、相談に来られました。

 

対策:地積規模の大きな宅地の評価、鑑定評価で減額し、売却する

土地の調査をすると、多数減額の要素が見つかりました。駐車場は地積規模の大きな宅地の評価ができ、半分以下の評価に下がり、貸家の立つ土地と調整区域の山林は路線価、倍率方式では評価が高いため、鑑定評価を採用。申告期限まで約半年となった頃に対策を始めたのですが、納税額を出しつつ、申告期限までに土地売却を済ませることができました。1億円以上の納税になるといわれていたところ、大きく節税でき安堵していただきました。

 

相続税:9730万円 納税猶予:720万円 納税:9010万円 節税:4370万円

鑑定評価の採用で、固定資産税評価額の半分に減額

 CASE STUDY:小野さんの場合 

建物を鑑定評価して節税

相続税額2538万円→1587万円


 

[図表2]老朽化した建物は不動産鑑定評価で減額

 

課題:工場などを相続したが知識がなく途方に暮れていた

小野さんの父親は自営業で、鉄鋼関係の会社を経営していましたが、何ら節税対策をしないまま、亡くなってしまいました。相続の知識もなく途方に暮れていたところ、図書館で本を見て相談に来られました。

 

対策:建物は鑑定評価、工場跡地や未利用地は売却

現地調査をしてみると、工場として利用していた土地が地積規模の大きな宅地の評価にできることがわかりました。

 

面積が大きいことと、周辺は住宅地であり、再利用を考えると戸建て住宅が適しているからです。地形も変形で、道路を通して区画割りする必要がある土地です。

 

最寄り駅近くの所有ビルは昭和50年頃の建築で、建物の固定資産税評価額が2000万円を超えています。鉄筋コンクリート造ながら現在は老朽化しており、そんな価値があるとは思えません。

 

そこで、鑑定評価を採用しました。不動産鑑定士が作成した鑑定書は、固定資産税評価額の半分の価値が妥当であるとされており、節税につながりました。

 

自宅と貸地以外は使っていない不動産でしたので、売却を提案しました。3カ所の土地を売却、換金して等分に分けました。

 

相続税:2538万円 納税:1587万円 節税:951万円

 

 

曽根 惠子

株式会社夢相続代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター 
相続対策専門士

株式会社夢相続代表取締役 公認不動産コンサルティングマスター 
相続対策専門士

京都府立大学女子短期大学卒。PHP研究所勤務後、1987年に不動産コンサルティング会社を創業。土地活用提案、賃貸管理業務を行う中で相続対策事業を開始。2001年に相続対策の専門会社として夢相続を分社。相続実務士の創始者として1万4400件の相続相談に対処。弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士など相続に関わる専門家と提携し、感情面、経済面、収益面に配慮した「オーダーメード相続」を提案、サポートしている。著書50冊累計38万部、TV・ラジオ102回、新聞・雑誌420回、セミナー500回を数える。近著に『いちばんわかりやすい 相続・贈与の本'18~'19年版』(成美堂出版)、『増補改訂版 図説 大切な人が亡くなったあとの届け出・手続き』(宝島社)ほか多数。

著者紹介

連載複合技で相続税を大きく減らす「生前」の不動産対策術

図解でわかる 相続税を減らす生前の不動産対策 改訂新版

図解でわかる 相続税を減らす生前の不動産対策 改訂新版

曽根 惠子

幻冬舎メディアコンサルティング

相続税を0にするのは難しくない。生前の不動産対策で相続税は節税できる! 相続税に対する不安を抱える人は多いものの、具体的にどのようにすべきかイメージできている人は少ないようです。対策をしないまま相続してしまうと…

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