不動産詐欺 第三者に「登記」されたら泣き寝入り…!?

不動産投資の経験があっても、民法についてよく知らない人は多い。知らなくても、さほど困らないからだ。しかし民法は、土地や建物の権利という大きな財産を売買する際の取り決めに係る法律であるわけだから、無知であり続けることは大きなリスクである。そこで本連載では、不動産取引に関連した「民法」について解説する。第5回のテーマは「不動産詐欺 第三者に登記されたら泣き寝入り…!?」。

買った土地が他人にも買われていた!

売主Aが、買主Bおよび買主Cの両方と同時に、土地の売買契約を締結してしまった場合、買主Bと買主Cのどちらが、土地の所有権を主張することができるのでしょうか。このケースでは、土地の売買契約はいずれも有効に成立しますが、土地の所有権は一つしかないので問題となります。

 

不動産の所有権が動いたことは、「登記」をしなければ第三者に主張できないとされています(対抗問題)。したがって、買主Bと買主Cのどちらか先に所有権移転登記を済ませたほうが、土地の所有権を主張することができることになります。不動産に関しては、契約だけではなく登記を済ませることが、とても重要なのです。

詐欺で土地を奪われてしまった!

地主Aは、詐欺師Bにだまされて土地を売却しました。詐欺師Bはこの土地を、事情を知らない買主Cに転売しました。その後、だまされたことに気付いた地主Aは売買契約を取り消して、買主Cに対して「土地を返してくれ!」と主張することはできるのでしょうか。

 

民法では、詐欺による意思表示は取り消すことができるが、事情を知らない第三者に対してそれを主張することができないものとされています。したがって、買主Cが、詐欺師Bによる詐欺を知っているのであれば、土地を返してもらうことができますが、買主Cがそれを知らなかったのであれば、土地を返してもらうことはできません。

 

それでは、地主Aが詐欺師Bの詐欺をすぐに見抜き、契約直後に取り消した場合はどうでしょうか。詐欺師Bは登記を行っています。

 

詐欺師Bは「やばい、見抜かれた」と、急いで買主Cと売買契約を締結するでしょう。つまり、売買契約が取り消されたあとに転売されるということです。

 

この場合、またもや対抗問題となります。すなわち、地主Aが所有権を取り戻すための登記を行うか、買主Cが所有権を移転させるための登記を行うか、早いもの勝ちとなるのです。これは詐欺に気付いた地主Aはすぐに登記すべきだったところ、先に買主Cに登記されるような場合、その怠慢な態度に「落ち度がある」と考えるからです。

土地の代金を支払ってもらえない!

地主Aは、買主Bから「いまお金がないから、1週間だけ待ってくれ!」といわれ困惑しましたが、しぶしぶ土地を売却しました。そして、買主Bが、代金の支払いが完了しないうちに、この土地を、事情を知らない買主Cに転売したとしましょう。その後、約束の1週間が過ぎても代金を支払ってもらえない地主Aは、売買契約を取り消して、買主Cに対して「俺の土地だから返せ!」と主張することはできるのでしょうか。

 

民法では、相当の期間を定めて履行の催告を行い、その期間内に履行されなければ契約を解除することができるが、解除による原状回復は、第三者の権利を侵害することはできないとされています。ここで保護されるべき第三者の要件は登記していることです(判例)。

 

したがって、買主Cが登記していなかったのであれば、解除による原状回復として、地主Aは土地を返してもらうことができます。しかし、買主Cが登記していたのであれば、地主Aは土地を返してもらうことはできません。

 

それでは、地主Aが買主Bの売買契約を解除したあと、原状回復にもたもたしているうちに、買主Bがドサクサに紛れて買主Cと売買契約を締結した場合はどうでしょうか。

 

この場合、またもや対抗問題となります。すなわち、地主Aが所有権を取り戻すための登記を行うか、買主Cが所有権を移転させるための登記を行うか、早いもの勝ちとなるのです。これも前項と同様、地主Aがすぐに登記すべきだったところ、先に買主Cに登記されるような怠慢な態度には落ち度があると考えるからです。

 

 

 

岸田 康雄

島津会計税理士法人東京事務所長 事業承継コンサルティング株式会社代表取締役 国際公認投資アナリスト/公認会計士/税理士/中小企業診断士/一級ファイナンシャル・プランニング技能士

国際公認投資アナリスト/一級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認会計士/税理士/中小企業診断士

平成29年経済産業省「事業承継ガイドライン改訂小委員会」委員、日本公認会計士協会中小企業施策研究調査会「事業承継支援専門部会」委員、東京都中小企業診断士協会「事業承継支援研究会」代表幹事。
一橋大学大学院修了。監査法人にて会計監査及び財務デュー・ディリジェンス業務に従事。その後、金融機関に在籍し、中小企業オーナーの相続対策から上場企業のM&Aまで、100件を超える事業承継と組織再編のアドバイスを行った。

WEBサイト https://fudosan-tax.net/

著者紹介

連載120年ぶりの大改正!不動産投資家のための「民法」入門

本連載に記載されているデータおよび各種制度の情報はいずれも執筆時点のものであり(2018年8月)、今後変更される可能性があります。あらかじめご了承ください。

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