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資産形成で大切な４つを網羅する「ベルリン不動産」
一般的に、不動産投資で資産形成をする際に大切なのは、以下の点だといえます。
１．安全であること
２．値上がり期待があること
３．収益がそこから得られること
４．すぐにキャッシュへと変えられること
ドイツ・ベルリン不動産投資は、上記の点をすべて網羅しています。その内容を具体的に見ていきましょう。
【安全性】
ベルリンは地震、台風、洪水等の自然災害リスクが低く、建物は鉄骨、鉄筋、石・レンガ造りなどで堅牢です。また、先進国のため、建築時は国からのチェックが厳しく、しっかりと建築されていることも重要な要素です。他にも、先進国かつ経済大国のベルリンには、信用のおける不動産マーケットが存在し、多くの入居テナントと格付けの高い銀行ローンが物件を守ります。
【値上がりの期待】
ベルリンの壁が崩壊するまで非常に低い地価だったベルリンは、再統一ドイツの新たな首都となってから、本格的な首都再開発が始まりました。そのため、先進国でありながら発展途上地域のような発展に期待が集まっています。
【収益性】
先進国であるため、収益に関する多くの分析データが揃っています。そのため、収益及び利回りの予測が比較的容易です。発展途上国での収益はあくまでも予想であり、期待値であることとの違いは非常に大きいと思われます。
また、日本在住の法人・個人であっても、物件購入時の銀行からの借り入れは、50～60%が可能であり、保有期間中のテナント賃料で銀行の返済分、及び経費をプラスマイナスゼロにもっていくことが可能です。同時に、ベルリン不動産の大きな魅力である高い減価償却により、プラスマイナスゼロどころか、大きなマイナスにして、節税効果を得ることも可能です。
【換金性】
不動産特有の換金性の低さがありますが、時間をかけて見定めることは可能です。また、成長都市で時間をかけることは、資産を数倍にするという「マジック」も不可能ではありません。
ベルリンへの分散投資をポートフォリオに組み入れる
現在、世界における立地及び経済成長性などをトータルで考えた場合、ドイツ・ベルリン、日本・東京（港区・渋谷区・中央区・品川区）、アメリカ・ニューヨーク（最近は高くなりすぎていますが）が、不動産投資の3大立地ではないかと考えています。
ドイツ・ベルリンは、EUのお金を一極で吸い上げているといっても過言ではないと思います。同時に、人口も急増しています。第二次世界大戦前、ベルリンには400万人以上人口がいました。都市成長の包容力にはまだまだ余裕があり、移民受け入れや首都へのストロー現象などを考慮すると、さらなる大都市へと変貌すると思われます。
これらをふまえて考えると、キャッシュを持っていることによるインフレ時の価値の目減り、経済変調による円価値の下落などを考慮した上で、ドイツ・ベルリン、日本・東京に分散投資をしておくのが、大事な資産形成ポートフォリオなのではないでしょうか。
