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都内の中古1Rマンション投資・・・銀行が融資を躊躇する物件は?

前回は、都内の中古1Rマンション投資における立地選びのポイントを開設しました。今回は、銀行が融資を注書する物件等について見ていきます。

3点ユニット、エレベータなし、バルコニーなし・・・

続いて、部屋の広さや形、階数などに関してはどのような基準を満たしていることが求められるのか、みていきましょう。

 

まず、広さは、できれば20平方メートル以上が望ましいといえます。部屋の面積がこれより小さいと、入居者に「狭過ぎる」と避けられてしまうかもしれません。

 

また、部屋の形はごく一般的なものを選ぶようにしましょう。いびつな形をしていると使い勝手が悪くなるので、やはり敬遠されるおそれがあります。

 

階数についてはできれば2階以上がよいでしょう。同じマンションでも、1階(あるいは半地下の部屋)と2階以上の部屋が選択できるような場合には、圧倒的に後者が選ばれる傾向がみられます(2階以上であれば特に差は出ませんが、エレベーターのないマンションの場合には最上階等は不利になります)。

 

それから、以下の①から④のような物件は、一般に入居者から人気がないとみなされているため、銀行からローンを借りようとする際に、マイナスに働く要素になります。

 

①バス、トイレ、洗面所が一体となったいわゆる3点ユニットである

②エレベーターが設置されていない

③バルコニーがついていない

④総戸数が20戸以下である

 

④について説明しておきます。マンションは個々の部屋のオーナー全員で建物の修繕管理費を負担する仕組みになっています。したがって、部屋の戸数が多いと、オーナーの負担する修繕管理のコストは小さくなるのです。逆に戸数が少ないと、そのコスト負担が重くなり手取りの家賃が大きく減るおそれがあります。

 

その結果、ローンの返済に支障が生じるおそれが出てくるため、総戸数20戸以下のマンションについては、銀行が融資の審査を厳しくする傾向が見られます。

30年超の長期融資を受けるなら、築15年以内の物件を

中古物件の中には、比較的、築年数の新しいものもあれば、逆にかなり老朽化したものもあります。また、築年数が新しくても質が今一つのものがありますし、逆に古くてもしっかりした作りのものもあります。

 

したがって、「不動産は新しければ新しいほどよい」「古いものはダメ」などと一概に言うことはできません。広さもしかりで、20平方メートル以下でも立地が良ければ、設備や広さが劣っていても十分入居者の確保は可能です。

 

ただし、ローンを借りる場合には、銀行が審査を行う際に法定耐用年数に対して現在の築年数を引いた、その残り期間を重視するため、30年超の長期融資を受けたい場合は、建物の築年数は15年以内のほうがよいでしょう。

 

法定耐用年数とは税法で定められている資産の使用可能な期間であり、不動産(住宅)に関しては以下のように建物の構造によってそれぞれ異なっています。

 

鉄筋コンクリート造(RC造)      47年

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)    47年

重量鉄骨造34年軽量鉄骨造木造     22年

軽量鉄骨造(金属の厚み3ミリ以下)  19年

 

銀行がアパートローンを融資する際には、このような法定耐用年数を基準にしてローンの返済期間を決めます。たとえば築12年の鉄筋コンクリート造のワンルームマンションであれば、次の計算式からローン期間を最大35年と見積もることになります。

 

47年(鉄筋コンクリート造の法定耐用年数)-12年=35年

 

このような計算で融資の借り入れ期間の最長期間は決まってくるのですが、金融機関によっては築年数17年の場合、本来30年ローンが最長のところを35年で貸し出してくれるところも中にはあります。

 

あくまでも一般的な指標として、どれが一番ベストな選択肢かはコンサルティング担当者と相談のうえ決めていくのが望ましいです。

 

このような理由から、スムーズにローンを得たいのであれば、築年数が15年以内のものを選ぶことが望ましいといえるのです。ちなみに築17年でも築20年でもローンを受けることも当然可能です。ただ、ローン年数の減少や希望融資額に届かず頭金を入れるなどの要素が必要になってくるケースもあります。

宅地建物取引士
2級ファイナンシャルプランニング技能士

1980年千葉県生まれ。2004年駒澤大学経済学部卒業後大手不動産デベロッパーに入社し、新築投資用ワンルームマンションの販売に従事。その後アメリカ最大手の金融機関へ入行し、リスクマネジメント担当の経験を積む。2008年に大手投資用不動産会社に入社。築浅マンションから築40年のマンションまで様々なブランド物件の、仕入れ専門の売買仲介を経験する。不動産業界の現場最前線で日々、数多くの不動産投資に関する顧客相談を受けつつトップセールスとして活躍し、数々のタイトルを獲得。

2011年、東日本大震災のボランティアで被災者との交流から「自分には何ができるか」を考えた末、「今まで培ってきた経験を活かして、不動産投資にお困りの方、またはこれから不動産投資をお考えの方にプロとして最低限のアドバイス。これならできる!」と、強い思い入れのあった起業を決意。同年9月に投資用不動産専門の株式会社パートナーズを設立。物件の仕入れから販売、賃貸管理などのプロパティ面、アフターサービス、出口戦略まですべてサポート可能な投資用不動産のエキスパート集団を率いる。

著者紹介

連載勝てる不動産投資・・・都内中古ワンルームマンションの選び方

 

不動産投資の「勝ち方」が1時間でわかる本

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吉村 拓

幻冬舎メディアコンサルティング

いつ? どうやって? なにを?  興味があってもなにから始めればいいのかわからない人が大半。そんな方に読んでほしい、不動産投資のメリットと勝つためのノウハウが十二分に詰まった一冊。不動産会社探しのプロセスから選…

 

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