不動産投資最大の強み・・・「レバレッジ効果」とは何か?

不労所得を得るための方法として注目されている不動産投資ですが、「毎月の収支が赤字」「売却やリフォームにも費用がかかる」という八方塞がりな状況に陥っているオーナーも多いのが現実です。そこで本連載では、失敗しない不動産投資のための「不動産投資ローン戦略」を解説します。

大型物件の入手を可能にする「融資」というレバレッジ

どんな物件を買えばよいのか、その指針を持つことが投資成功の第一歩となります。そして、優良物件を手に入れるカギを握っているのが、「ローン戦略」です。

 

収益不動産は高額ですから、ほとんどの投資家が物件購入のための資金調達を、銀行からの融資に頼ることになります。仮に現金で買えるだけの資金があったとしても、融資を受けて買うことが多くの場合、正解となります。

 

こう書くと、もしかしたら読者のなかには「なぜ、現金で買えるのに、わざわざ借金をして金利を支払うのだろう」と疑問を持つ人がいるかもしれません。その疑問についても、この章で答えていきます。

 

物件の選定と、金融機関の選定。この2つが噛み合うことで、初めて神速での資産形成が可能となるのです。

 

ローンとはつまり、投資にレバレッジを効かせるということです。

 

レバレッジの例えとしてはしばしば、旧約聖書に書かれた、巨人ゴリアテと羊飼いの少年ダビデの話が取り上げられます。圧倒的な力を持つゴリアテを倒すのに、非力なダビデが用いたのが、石投げ紐を用いた投石でした。力なきものが強者を倒すにはレバレッジが大切だという教訓です。

 

それは不動産投資の世界でも同じです。「融資」というレバレッジを使って資金を調達することで、個人では到底買えないと思っていた大型物件を入手することが可能となります。

 

自己資本を極力使わずに、他人資本を用いてレバレッジをかけることで、自己資金に対する利益率が飛躍的に向上するのです。

 

神速の資産形成を目指すなら、レバレッジのフル活用を

どういうことか見てみましょう。

 

以下の図表1を見てください。例えば、自己資金1000万円で、レバレッジを効かせないで1000万円の物件を購入したケース、金利3%で2000万円を借りて3000万円の物件を購入したケースで比べてみます。利回りはどちらも8%とします。

 

[図表1]自己資本1000万円のケース

 

[図表2]レバレッジ効果

 

ここではイメージしやすくするために、あえて税金や管理運営にかかるコストは考えずに家賃収入のみで計算します。

 

まず1000万円の物件では年間の家賃収入が80万円、3000万円の物件では240万円。この240万円のうち利息分の約60万円を差し引くと、実質の収益が約180万円となります。

 

このように、同じ物件を買うにしても、「レバレッジをかけるか、かけないか」「自己資金をどの程度入れるか」によって、投下資金に対する利回りが大きく違ってくるのです。神速の資産形成を目指すのであれば、当然レバレッジをフル活用することになります。

 

本連載は、2017年8月15日刊行の書籍『区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載神速で資産形成を実現する「不動産投資ローン戦略」の立て方

T・Wealth Management 株式会社 代表取締役CEO

1979年生まれ、千葉県出身。金融業界を7年間経験した後、美容関連ビジネスで独立。
しかし、マーケットの価格破壊の煽りを受け、美容関連店舗を全て売却。
その後中堅デベロッパーに入社し、2年間用地の仕入れを行ったうえ、1棟収益不動産に特化したビジネスに転向し、仕入れ・販売共に相当な実績を積む。
2016年、T・Wealth Management 株式会社を創業、代表取締役CEOに就任。また同年、1棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も設立し、1棟収益不動産のマーケットで更なるシェア拡大を狙う。

著者紹介

株式会社T&Tハッピネス 代表取締役社長

1976年生まれ、神奈川県出身。BBT大学院にてMBA(Master of Business Administration)取得。デザイン業界、飲食業界を経験した後、不動産業界のデベロッパーに入社し、分譲マンションの販売・用地仕入れを行う。デベロッパーを2社経験した後、一棟収益不動産を専門に扱う会社に入り仕入れ・販売業務に携わる。2012年、株式会社T&Tハッピネス創業、代表取締役社長に就任。2016年3月には一棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も立ち上げた。

著者紹介

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

田中 竜太,太田 将司

幻冬舎メディアコンサルティング

不労所得を得るための方法として注目されている不動産投資。 中でも「少額から始められてリスクが低い」という理由から、投資用区分マンションを選択する人が増えています。しかし実際には、始めてみたはいいものの「毎月の収…

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