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特例が適用できる全体の上限枠は決まっている
被相続人が自宅と個人開業の病院以外に賃貸不動産を持っている場合は、その賃貸不動産の宅地も小規模宅地等の特例の対象になります。賃貸アパートや駐車場などの「貸付事業用宅地等」は、２００㎡まで50％評価減です。
ただし、特定同族会社事業用宅地等と貸付事業用宅地等が混在する場合、全体で適用できる上限枠が決まっています。自宅３３０㎡も80％評価減できて、病院の土地４００㎡も80％評価減できて、おまけに賃貸不動産の土地２００㎡も50％減できる・・・という話には、残念ながらなりません。そのため、特例をどの土地に優先して適用するとメリットが最大化するかを見極める必要が出てきます。
貸付事業用宅地等も含めて、小規模宅地等の特例を適用するときは以下の計算式で調整計算を行って、適用面積を算出します。
Ａ 特定居住用宅地等 Ｂ 事業用宅地等 Ｃ 貸付事業用宅地等
調整計算→Ａ×２００÷３３０＋Ｂ×２００÷４００＋Ｃ≦２００㎡
組み合わせだけでなく、適用を優先する順位にも留意
考えられる適用のパターンとしては「ＡとＢに併用する」「ＡとＣに併用する」「ＢとＣに併用する」の３つです。「ＡとＢに併用する」場合は、前述したように合わせて最大で７３０㎡までが80％になります。
＜例＞
Ａ 自宅の敷地・・・２５０㎡（１㎡当たり10万円）
Ｂ 個人開業している病院の宅地・・・３５０㎡（１㎡当たり15万円）
Ｃ 賃貸用アパートの敷地・・・２００㎡（１㎡当たり20万円）
①ＡとＢを併用する場合
６００㎡適用（適用対象面積に収まっているので調整計算なし）
②ＡとＣを併用する場合
２５０×２００÷３３０＋０×２００÷４００＋48≦２００㎡
③ＢとＣを併用する場合
０×２００÷３３０＋３５０×２００÷４００＋25≦２００㎡
この例では、「ＡとＢを併用する＝６２００万円の評価減」→「ＢとＣを併用する＝４４５０万円の評価減」→「ＡとＣを併用する＝２４８０万円の評価減」の順に節税効果が高いことになります。
ただし、併用する場合でも、どちらの宅地を優先的に採用するかで順番は入れ替わってきます。貸付事業用宅地等に特例を利用するかどうかは、他のパターンと節税効果を比較して決めることになるでしょう。
