収益不動産の購入…最初に留意すべきリスクとは？

「入居者が決まりにくい物件」には手を出さない

多くのメリットがある不動産投資をより確かなものとするために、不動産投資特有のリスクを十分に知り、対策を考えておくことが重要です。購入時のリスクから見ていきましょう。

購入時のリスクで最も大きなものは、収益をもたらさない、良くない物件を買ってしまうことです。決定的に良くない物件とは、入居者が決まりにくい物件です。決まらない理由には、後述するようにさまざまあります。

理由はどうあれ、入居者（賃料）あっての不動産投資です。入居者が決まらずに空室ばかりのアパートやマンションでは、毎月のキャッシュフローが赤字の連続になってしまいます。

さらに不動産投資は、扱う金額が大きいという特徴もあります。加えて、多くの場合、金融機関からの融資を利用して、物件を購入することになります。つまり、多額の借金をしなければいけないということです。

もし、ローンの支払いが滞り、返済ができなくなってしまえば、物件の売却や、競売を覚悟しなければならない場合も出てきます。最終的に借金だけが残ってしまうという、最悪の事態を招くリスクもあるのです。

さらに、高い投資目標を設定した場合、投資家は多くの物件を購入する必要が出てきます。当然、ワンルームマンションのような小規模の賃貸経営では生じない、大きなリスクを抱えているという点も考えなければいけません。

安定的に経営できれば、定期預金や国債をはじめとしたローリスク・ローリターンの金融商品に比べて、多くのリターンを手にすることができますが、経営が破綻すれば、資産を失ってしまうリスクがあります。まずは、このリスクとリターンの関係をしっかりと頭に入れておく必要があります。

物件だけでなく「不動産会社」を見極める目を養う

不動産は「しまった」と思って手放そうとしても、右から左にすぐ売却できる性質のものではありません。つまり、即座に換金することが難しい商品なのです。

このように、流動性が低いこと自体もリスクの1つに挙げることができるでしょう。それだけに、購入に際しては十分に調査しておきたいものですが、調査したつもりでも、良くない物件を買うリスクは常にあります。

結局、「良くない物件」を買ってしまうリスクを避けるには、経験を豊かにするしかありません。つまり、購入前に見るエリアや物件のチェックをできるだけ多くして、「物件を見る目」を養うことです。

もう1つ大切なことがあります。それは、不動産会社の選別です。そもそも、良くない物件を紹介する不動産会社と付き合わなければ、事前に、このリスクから逃れることができるからです。このことからも、不動産会社は、十分に吟味して選ぶ必要があると言えるでしょう。

物件を見る目だけでなく、過去の実績などから、安心できる不動産会社を見極める「目利き力」も求められます。