収益不動産の購入…最初に留意すべきリスクとは?

将来の年金不安などから注目が集まる不動産投資。しかし、成功するにはそれなりの知識が必要です。本連載では、不動産投資のプラットフォーム開発を主な事業とするプレミアムバリューバンクの取締役社長・北野孝氏の著書、『究極の不動産投資成功の教科書』(経済界)の中から一部を抜粋し、不動産投資の成功に不可欠な「リスク戦略」をご紹介します。

「入居者が決まりにくい物件」には手を出さない

多くのメリットがある不動産投資をより確かなものとするために、不動産投資特有のリスクを十分に知り、対策を考えておくことが重要です。購入時のリスクから見ていきましょう。

 

購入時のリスクで最も大きなものは、収益をもたらさない、良くない物件を買ってしまうことです。決定的に良くない物件とは、入居者が決まりにくい物件です。決まらない理由には、後述するようにさまざまあります。

 

理由はどうあれ、入居者(賃料)あっての不動産投資です。入居者が決まらずに空室ばかりのアパートやマンションでは、毎月のキャッシュフローが赤字の連続になってしまいます。

 

さらに不動産投資は、扱う金額が大きいという特徴もあります。加えて、多くの場合、金融機関からの融資を利用して、物件を購入することになります。つまり、多額の借金をしなければいけないということです。

 

もし、ローンの支払いが滞り、返済ができなくなってしまえば、物件の売却や、競売を覚悟しなければならない場合も出てきます。最終的に借金だけが残ってしまうという、最悪の事態を招くリスクもあるのです。

 

さらに、高い投資目標を設定した場合、投資家は多くの物件を購入する必要が出てきます。当然、ワンルームマンションのような小規模の賃貸経営では生じない、大きなリスクを抱えているという点も考えなければいけません。

 

安定的に経営できれば、定期預金や国債をはじめとしたローリスク・ローリターンの金融商品に比べて、多くのリターンを手にすることができますが、経営が破綻すれば、資産を失ってしまうリスクがあります。まずは、このリスクとリターンの関係をしっかりと頭に入れておく必要があります。

 

物件だけでなく「不動産会社」を見極める目を養う

不動産は「しまった」と思って手放そうとしても、右から左にすぐ売却できる性質のものではありません。つまり、即座に換金することが難しい商品なのです。

 

このように、流動性が低いこと自体もリスクの1つに挙げることができるでしょう。それだけに、購入に際しては十分に調査しておきたいものですが、調査したつもりでも、良くない物件を買うリスクは常にあります。

 

結局、「良くない物件」を買ってしまうリスクを避けるには、経験を豊かにするしかありません。つまり、購入前に見るエリアや物件のチェックをできるだけ多くして、「物件を見る目」を養うことです。

 

もう1つ大切なことがあります。それは、不動産会社の選別です。そもそも、良くない物件を紹介する不動産会社と付き合わなければ、事前に、このリスクから逃れることができるからです。このことからも、不動産会社は、十分に吟味して選ぶ必要があると言えるでしょう。

 

物件を見る目だけでなく、過去の実績などから、安心できる不動産会社を見極める「目利き力」も求められます。

同社は2011年の設立以来、不動産投資のプラットフォーム開発・運用から、不動産再生事業、不動産インバウンド事業、不動産投資経営マッチング事業、IoT不動産開発まで幅広く行っている不動産会社。
物件ありきで顧客を探すのではなく、ネット上で多岐に渡る顧客のニーズをデータ化し、独自のネットワークで入手した物件情報の中に適合する物件があれば、その都度ご紹介するという「セレクトショップ型」の営業スタイルを貫く。この営業スタイルが多くの投資家に賛同され、2017年9月末で取扱棟数は908棟。
また、顧客向けに設立したオーナーズクラブ「Elegant Life Club」にて不動産運用はもちろん、投資家自身のライフスタイルの充実を目的とした新サービスの提供も開始する。
サービスサイト「爆増市場」https://s-bakuzou.com/
写真は取締役社長・北野 孝氏。

著者紹介

連載物件購入から運営まで…不動産投資の成功に不可欠な「リスク戦略」

 

 

究極の不動産投資成功の教科書

究極の不動産投資成功の教科書

プレミアムバリューバンク

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成功する人と損する人は、何が、どう違うのか? 500人の不動産オーナーを成功に導いてきた、1棟不動産投資のリーディングカンパニー「プレミアムバリューバンク」プロデュース物件選び、収支計算、リスク回避、融資攻略、リノ…

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