投資なら区分所有マンションより「地方一棟物件」が有利な理由

新築区分マンション投資は良くても「収支トントン」!?

新築区分マンション投資は良くても収支はトントンといったところで、多くのオーナーが自身の給料からマイナス分を補てんしています。最終的にはそのほとんどが赤字状態に陥るのが実態です。

資産だと思って買った区分マンションが実は大赤字、たとえ売却しても借金だけ残る状況、というのは誇張でもなんでもなく、多くの投資家が悩まされている事実です。

もしすでに区分マンションを買っていて、まだ危機感を感じていない人がいれば、今後起こりうるリスクを想定して、一度真剣に収支を計算してみましょう。

では、こうした厳しい将来に対して、区分マンションを安い価格で手放すという、損切り以外の出口はないのでしょうか。

実は、痛みを伴わない収支改善プランも存在します。それこそが、この連載を通じてお伝えしたい「収支マイナス状態からの起死回生の一手」なのです。

キーワードは「地方一棟物件」と「毎月のキャッシュフロー」です。

区分投資のデメリットは「一棟もの投資」で打消可能

資産形成のために不動産投資を手段として選ぶのは決して悪いことではありません。

問題は何を投資対象とするかの選択です。本当に資産形成を考えるサラリーマンが投資すべきは新築区分マンションではなく、一棟マンションが正解です。

事実、区分投資のデメリットの多くが一棟もの投資で打ち消されるのです。

区分マンション投資の弱点は、空室が発生したら家賃収入がゼロとなり、たちまち持ち出しが発生する点です。入金がゼロか100％か、どちらかの状態しかないのです。

一方、一棟もの物件であれば、全室が一斉退去することは、まず考えられません。あってもせいぜい数室でしょう。そのため、絶対とは言い切れませんが、いきなり来月の家賃入金がゼロになることはほぼあり得ないのです。

例えば20室からなる一棟物件を所有していて、そのうちの1室で退去が発生したとしても、5％の収入減で済みます。部屋数が多ければ、分母がそれだけ増えることになり、格段に経営は安定するのです。

このようにゼロと100％の間に入居率の段階があるのが一棟物件の特徴です。エリアの空室率を上回らないように入居者付けを頑張っていけば、収支計画が大きく狂うこともなく、安定した経営が望めます。

また、修繕計画を自分で100％コントロールできるのも大きなメリットです。自分の売却タイミングに合わせて修繕をすることも可能です。これが区分マンションであれば途中で売却してもそれまでに積み立てた修繕金が返ってくることはありません。

さらに、工夫をすれば利回りアップも可能です。

一棟買いでは土地付き物件を所有するので、空きスペースを有効活用して、自動販売機やバイクスペースを設ける等、工夫できる余地が多くあります。なかには屋上に太陽光発電を設置して、プラスアルファの収入を得ている投資家もいます。

このように、区分にはない自由度が一棟ものの魅力です。

自由度を言い換えると、さまざまな経営施策を講じる余地が残されているということです。パッケージングされた区分マンションを買うだけの投資家と、一棟ものを買って自分で手間をかけて価値を高めていく投資家。

どちらが賃貸経営の実力がつくか、より成功者に近い位置にいるかは言うまでもありません。