一棟物件投資・・・地方物件選びで重要な「賃貸ニーズ」の把握

前回は、一棟物件投資で「築20年、RC造」が狙い目となる理由を解説しました。今回は、地方物件選びの際に重要となる「2つのポイント」を見ていきます。

実際の「物件需要・供給」のバランスを調査

地方物件を選ぶにあたってのポイントはいくつかあります。まず大切なのは「賃貸ニーズがあるのか」ということです。

 

例えば、地方といえども人口の多い、県庁所在地や政令指定都市は、物件が供給過多であれば、入居付けに苦戦することでしょう。

 

逆に、そこまで人口は多くなくても、賃貸物件そのものが少ない地域であれば、需給バランスが崩れていないというケースがあります。

 

先入観は禁物です。実際の状況はどうなのかをしっかり知る必要があります。

一つの大学や企業などに需要を頼るのは危険

この賃貸ニーズに関していえば、「一つの大学や企業などに需要を頼っていないか」というのも大切なチェックポイントとなります。

 

工業団地などで複数の企業があればまだよいのですが、「一つだけ」という場合、その企業が撤退したり、大学が移転したりしたとたん、その物件は空室だらけになってしまう可能性があるからです。

 

また、間取りタイプもチェックが必要です。例えばシングル向け物件とファミリー向け物件で比べてみれば、近隣にシングル向け物件ばかりが多くあれば、シングル向け物件は入居付けに苦戦するケースもあります。

 

その逆もまたしかりで、大きな団地があってファミリー向け物件が余っている地域も存在するのです。

 

とはいえ、築40年の団地があるなかに、築20年でキレイにリフォームされたファミリー向け物件があれば競争力が出るケースもありますし、周辺にシングル向けの木造アパートが建ち並ぶなかで、1棟だけシングル向けのRC造マンションがある場合、「グレードの良い賃貸物件」として人気を集めるケースもあります。

 

あえて特徴をいえば、シングル向け物件は、細かく区切られているので、高効率、高収益物件となる可能性があります。反面、入退去サイクルが早い傾向にあります。

 

一方でファミリー向け物件は、1世帯あたり広く面積を取るので、同じエリアのシングル向け物件と比べると低収益になる傾向があります。一度退去が発生すると部屋が広い分、原状回復のためのリフォーム費用が高額となるのです。

 

しかし、一度入ると、子どもがいる世帯であれば、その子の中学校卒業までは住んでくれる可能性が高く、長期入居、安定経営が期待できます。

株式会社T&Tハッピネス 代表取締役社長

1976年生まれ、神奈川県出身。BBT大学院にてMBA(Master of Business Administration)取得。デザイン業界、飲食業界を経験した後、不動産業界のデベロッパーに入社し、分譲マンションの販売・用地仕入れを行う。デベロッパーを2社経験した後、一棟収益不動産を専門に扱う会社に入り仕入れ・販売業務に携わる。2012年、株式会社T&Tハッピネス創業、代表取締役社長に就任。2016年3月には一棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も立ち上げた。

著者紹介

T・Wealth Management 株式会社 代表取締役CEO

1979年生まれ、千葉県出身。金融業界を7年間経験した後、美容関連ビジネスで独立。
しかし、マーケットの価格破壊の煽りを受け、美容関連店舗を全て売却。
その後中堅デベロッパーに入社し、2年間用地の仕入れを行ったうえ、1棟収益不動産に特化したビジネスに転向し、仕入れ・販売共に相当な実績を積む。
2016年、T・Wealth Management 株式会社を創業、代表取締役CEOに就任。また同年、1棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も設立し、1棟収益不動産のマーケットで更なるシェア拡大を狙う。

著者紹介

連載神速!億万長者計画――区分物件オーナーのための赤字脱却術

本連載は、2017年8月刊行の書籍『区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

田中 竜太,太田 将司

幻冬舎メディアコンサルティング

不労所得を得るための方法として注目されている不動産投資。 中でも「少額から始められてリスクが低い」という理由から、投資用区分マンションを選択する人が増えています。しかし実際には、始めてみたはいいものの「毎月の収…

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