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実際の「物件需要・供給」のバランスを調査
地方物件を選ぶにあたってのポイントはいくつかあります。まず大切なのは「賃貸ニーズがあるのか」ということです。
例えば、地方といえども人口の多い、県庁所在地や政令指定都市は、物件が供給過多であれば、入居付けに苦戦することでしょう。
逆に、そこまで人口は多くなくても、賃貸物件そのものが少ない地域であれば、需給バランスが崩れていないというケースがあります。
先入観は禁物です。実際の状況はどうなのかをしっかり知る必要があります。
一つの大学や企業などに需要を頼るのは危険
この賃貸ニーズに関していえば、「一つの大学や企業などに需要を頼っていないか」というのも大切なチェックポイントとなります。
工業団地などで複数の企業があればまだよいのですが、「一つだけ」という場合、その企業が撤退したり、大学が移転したりしたとたん、その物件は空室だらけになってしまう可能性があるからです。
また、間取りタイプもチェックが必要です。例えばシングル向け物件とファミリー向け物件で比べてみれば、近隣にシングル向け物件ばかりが多くあれば、シングル向け物件は入居付けに苦戦するケースもあります。
その逆もまたしかりで、大きな団地があってファミリー向け物件が余っている地域も存在するのです。
とはいえ、築40年の団地があるなかに、築20年でキレイにリフォームされたファミリー向け物件があれば競争力が出るケースもありますし、周辺にシングル向けの木造アパートが建ち並ぶなかで、1棟だけシングル向けのRC造マンションがある場合、「グレードの良い賃貸物件」として人気を集めるケースもあります。
あえて特徴をいえば、シングル向け物件は、細かく区切られているので、高効率、高収益物件となる可能性があります。反面、入退去サイクルが早い傾向にあります。
一方でファミリー向け物件は、1世帯あたり広く面積を取るので、同じエリアのシングル向け物件と比べると低収益になる傾向があります。一度退去が発生すると部屋が広い分、原状回復のためのリフォーム費用が高額となるのです。
しかし、一度入ると、子どもがいる世帯であれば、その子の中学校卒業までは住んでくれる可能性が高く、長期入居、安定経営が期待できます。
