人口動態から見る「賃貸併用住宅」建築のエリア選び

ビジネス拠点が集積する東京圏は、賃貸需要も強い

賃貸部分の借り手がつきそうな場所について、一つの手掛かりになるのが「人口動態」です。人口の増えているエリアであれば、住まいを求めている人もいるということです。

では、人口が増えているのはどこでしょうか。

日本全体で見ると、人口はすでに減少傾向を見せています。しかし都道府県単位で見る第と、減っているところもあれば、増えているところもあります。

「住民基本台帳人口移動報告」（総務省統計局）によれば、2016年に転入者が転出者を上回った転入超過は、東京都（転入超過7万4177人）、千葉県（同1万6075人）、埼玉県（同1万5560人）、神奈川県（同1万2056人）、愛知県（同6265人）、福岡県（同5732人）、大阪府（同1794人）の7都府県です。東京圏の人口吸引力の強さが際立ちます。

［図表］都道府県別転入・転出超過数（日本人移動者） （2015年、2016年）

出所：総務省統計局「平成28年住民基本台帳人口移動報告」（2016）をもとに作成

大まかなエリア設定ではありますが、人口が増えているエリアとしてまず挙げたいのは、やはり東京圏です。東京圏は、政治・経済の中心地として三次産業を中心にビジネスの拠点が集積し、全国の4分の1以上に相当する人が暮らしています。

ビジネス拠点と人が集積しているということは、そこに多くの仕事が生まれるということ。全国の若者が、進学先へ、就職先へ、と東京圏に次々と流入してきています。東京圏の転入超過を支えているのは、こうした若年層。つまり、賃貸住宅の借り手になる層にほかなりません。東京圏では賃貸需要も強いということです。

理想のエリアは「東京中心部から30分圏内」

賃貸部分の借り手がつきそうな場所選びとは、賃貸需要をどこで見込むかということです。入居者として若年層をターゲットにするなら、大学やビジネス拠点との行き来がしやすいエリアです。今ここでは仮に入居者として社会人を想定し、ビジネス拠点との行き来のしやすさに条件を絞りましょう。

候補として挙げられるのは、通勤の便を考えて、鉄道で30分以内に東京中心部と結ばれるエリアです。NHKが5年ごとに実施する「国民生活時間調査」の結果によれば、2015年の通勤時間は全国で往復1時間19分、東京圏で往復1時間42分となっていますが、理想を言えば、通勤時間は片道30分程度にとどめたいところ。東京中心部の30分圏内は一つの候補エリアといえそうです。