米国メンフィスにおける「マルチファミリー」不動産投資とは？

管理上の利便性が高いマルチファミリー（一棟もの）


私たちWIN/WINプロパティーズは、メンフィスで「マルチファミリー（一棟もの）」への投資物件を扱っています。今日は、そのマルチファミリーにはシングルファミリー（戸建て一軒家）と比べ、どのような利点があるのかを説明していきます。

①管理上の利便性が高い

10軒のシングルファミリーが様々なところに散らばっているより、10室を一つ屋根の下で管理したほうが便利なのは事実です。一軒ずつが離れていると、各場所で違う管理会社を利用しなくてはならないケースも多々あります。しかし、管理会社のパフォーマンスを監視するのは一仕事です。

ただし、マルチファミリーの場合は例え100室持っていたとしても一つの管理会社で間に合います。メンフィスでは多くの場合、マルチファミリー専用の管理会社を利用します。そのため、多くのユニットがあるアパートでも専門的知識を持っているマルチファミリーの管理会社に任せれば安心です。

②経費削減

10軒のシングルファミリーにはボイラーが10台、屋根も10軒それぞれにあります。そういった大きなものに修繕の必要が生じた場合、かなりの金額が必要になります。しかし、マルチファミリーの場合、例えば、10ユニットの物件でも、屋根は一つです。一度新しくすれば、15年から20年は持ちこたえます。長期での修理コスト全体を考えれば、マルチファミリーの方が安くなります。

さらにシングルファミリーの場合には、テナントが入れ替わる際に、その都度、庭の草刈りをしなければいけません。その10軒バラバラの草刈りには当然コストがかかります。しかし、マルチファミリーの場合には草刈りの面積が決まっているので、メンテナンスは簡単です。よって、総合的に見た場合には経費削減にもつながります。

工夫次第で、物件の「セールスポイント」が作れる

③家賃を上げられる余地がある

マルチファミリーの場合は地域環境で家賃が決まるだけではなく、オーナーの工夫でさらに家賃を上げることができます。シングルファミリーの場合はどんなにリノベーションしても、ほとんどの場合、地域によって家賃が決まってしまいます。しかし、その点がマルチファミリーの場合には違います。

では実際にどんなことができるのか。例えば、入口にセキュリティーカメラを設置したり、駐車する場所に大きい自動ゲートをつけるといった工夫がで可能です。それにより、「安全・安心」というセールスポイントを作ることができ、自動的に物件価値も上がります。さらに、ランドリールームを作ることも効果的です。ランドリールームでは家賃以外の収入を得ることもできるのです。

これらの3つのポイントを踏まえて、現在弊社で販売している物件を一軒紹介します。

デイビスパークエリア物件

物件価格：$2,120,000（建物比率:84.78%）

賃貸価格：$17,005/月、$204,060/年

表面利回り：9.63%

経費後利回り：5.62%

実質利回り（減価償却加味）：14.74%

ユニット数：19

一部屋の広さ(平均)：1,102sqft(102平米)

建設年：1973年

建造：木造

入居率：有