前回は、ハワイ不動産を購入する際の売買契約締結までのプロセスについて解説しました。今回は、ハワイ不動産の「売買契約書」を見ながら、注意すべきポイントを見ていきます。
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物件の識別番号となる「Tax Map Key」
ハワイ不動産の売買契約書である「Purchase Contract」には、「Hawaii Association of REALTORS® Standard Form」という定型があり、新築物件以外の取引時にはほぼ全ての取引で使用されるものです。全14ページからなる「Purchase Contract」ですが、重要な契約条項を赤でハイライトしました。早速内容を見ていきましょう。
①物件情報
購入を希望している物件を特定するための情報を記入します。物件の住所ならびに部屋番号（コンドミニアムの場合）、各物件に割り当てられた「Tax Map Key」という番号を記載します。
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②A-2：Agency Disclosure（仲介業者情報）
売主側のAgent情報、買主側のAgent情報を記載します。稀にDual Agencyという売主側と買主側のAgentが同一のケースがありますが、その際にもその旨を記載します。その場合、「Dual Agency Consent Addendum」（二重代理人承諾書）という書類を別途締結する必要があります。
Dual Agencyの場合、潜在的に利益相反の可能性が生じるため、この承諾書によって予め売主/買主にその可能性を示唆すること、またそれぞれのAgentには通常の取引と同様に、それぞれの代理人としての責務を果たすことを義務づけます。
オファーの期限は提出日から3～5日程度が一般的
③B-1：Initial Earnest Money Deposit（手付金支払方法）
米国では、購入物件が決まった段階で自らの代理人である「Brokerage Firm」（不動産会社）に手付金を預けておくケースが一般的です。契約が成立し次第、取引の間に入るエスクローへその資金を入金することが義務づけられています。
契約成立後にエスクローへ直接送金することも可能です。その場合は、「to be wired to escrow within 5 days after acceptance date」（契約成立日より5日以内にエスクローへ送金します）等をここに記載します。
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④D-1：Offer to Buy（購入オファー）
買主は、本契約書に自身の購入希望条件を記載しており、指定した期日までに売主が受諾した場合には、本契約書が拘束力を持つことに同意します、と記されています。ここで、オファーの有効期限を決めます。ハワイ時間で記載しますが、一般的には提出日から3～5日で設定することが多いです。
⑤D-2：Purchase Price（売買価格）
最も重要な点である、購入希望価格を記載する欄になります。一般的には、①手付金、②中間金、③残金の3段階で支払いをすることが多いかと思います。また、①手付金、②中間金の額はそれぞれ1万～2万ドル程度で、残金送金時にほぼ全額を支払うケースが多いように思います。ここは特に決まりは無く、あくまでも希望条件を提示することが「オファーを入れる」ということですので、ご自身の希望に沿って設定して良いかと思います。ここでは、それぞれの金額と支払いのタイミングを明記します。
売主の売却希望価格通りで購入することを「Full Price Offer」と言いますが、人気物件の場合は1つの物件に複数のオファーが入るため、売主の売却希望価格にさらに上乗せしないと購入できないケースもあります。逆に、長い期間売り出しているにもかかわらず買い手がついていない物件であれば指値を入れることも可能です。物件によって状況は様々なので、いくらでオファーを出すべきか、担当のAgentとしっかり相談の上決めましょう。
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