再建築不可物件を「建て替え可能」にする方法はあるか？

条例を駆使すれば、ほとんどの場合で建築可能に!?

いくら建物が老朽化しても、自分の土地・建物であっても、建て替えができない物件が多くあります。

それは再建築不可物件といって、一度建物を取り壊すと建て替えができません。したがって、売りに出しても買い手がなかなか付かないのです。当然、相場より安く売りに出すわけですが、値段の問題ではないと考える人もいます。

この再建築不可物件の内容によってはお宝物件になりうるのですが、ではなぜ再建築できないかというと、建築基準法の条件を満たしていないからです。

建築基準法第43条には、建築物の敷地は、原則として幅員が4m以上の道路に2m以上接していなければならない、ということが定められています。つまり、2m未満しか接していない場合は、その土地に立つ建物は建て替えができないことになります。

これは接道義務というもので、建築基準法に則った道路がないところには建物は建てられないということですが、裏通りなどには4m以下の道路が多くありますし、突っ込み道路といって通り抜けできない行き止まりの道路もあります。また、位置指定通路といって、自分の土地を私道として特定行政庁に認めてもらう道路もあります。

しかし一番多いのは、「現行の道路の中心から2m下がったところであれば建物を建てられる」というもので、建築基準法第42条第2項に規定があることから「2項道路」、あるいは道路とみなすということで「みなし道路」と呼ばれています。

道路の中心線から2m以上の位置まで下がることをセットバックといいますが、自分の土地であっても、その位置までは建物を建てられないのです。

そのほかに接道義務の緩和措置として、建築物の周囲に広い公園や広場などがあり、災害時に緊急避難できると認められれば、4m道路に2m以上接していなくても建物が建てられる特例もあります（「但し書き道路」）。

このように、セットバックが必要な土地は有効面積が減るため建築できる面積も減り、価格が下がってしまいますが、さまざまな条例を駆使すれば、ほとんどの場合で建物を建てることができます。

価値ゼロの土地でも、交渉の仕方で「値千金」に!?

ところが、さらに手強い土地があるのです。囲繞地というのですが、袋地になっていてまわりがすべて他人の土地で囲まれており、他人の土地を許可をもらって通らないと自分の土地に行くことができない土地のことです。

この許可は囲繞地通行権といって、公道に出るための必要最小限の動線をお金を払って通らせてもらうことを指します。もし隣の人と仲が悪くなって許可がもらえなくなったら、自分の土地にある自宅に帰るのにヘリコプターが必要になる・・・という笑い話があるほどです（実際は囲繞地通行権は裁判所が認めていますが、仲が悪くなると通行料が割高になる可能性があります）。

セットバックが必要な土地にはそれなりの価格がつきますが、道路のない袋地や、道路に2m以上接していない土地で「但し書き道路」の認定を受けられない場所の価値はゼロです。

この価値ゼロの土地が、交渉力とツキで「値千金」となるのです。この話は次回に続きます。