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中古と新築の「利回り差」は意外と少ない!?
私が出した結論は、木造新築アパートだ！ しかも土地から選んで、建物を建てる。シンプルに考えて、王道を全力でやるべし！ 「長期低金利融資」、「売却による出口戦略」を総合的に勘案した新築全力プロジェクトを公開！
子供と一緒にいる時間を増やしながら、不動産経営をするためには自分の時間をコントロールしやすい新築アパートだ。設計初期に時間をかければ、保有後の運用はほとんど手間がかからない。
目的：
「資産性」を重視して、「安定的なキャッシュフロー」を10年間手に入れる
背景：
2014年から木造新築に強烈にシフト。「10年間の瑕疵担保保証」、「安定CF」
理由：
「中古と新築の利回り差が少なくなっている」「不動産価格が上がり過ぎて中古優良物件が出回りにくくなったため」「中古修繕トラブルを回避できる」
土地から選ぶことで、融資も受けやすくなる
土地から新築のメリット：
「瑕疵担保責任で10年間は保証される」
「低金利・長期間の融資を受けやすい」
「計画的陳腐化」戦略により差別化がはかれる
「土地が小ぶりの一等地が狙える」
土地から新築のデメリット・懸念点：
「建築コストの妥当性が分からない」
「どの業者に依頼すべきか分からない」
「土地を購入後、建物が建つまでのローン支払いが厳しく、潤沢な自己資金が必要」「新築プレミアムがなくなり、数年後の退去者後、家賃収入が下落する」
今までの不動産事業との変化点：
①構造：RC／鉄骨⇒木造
②エリア：川崎市（地元）⇒イベントに合わせたエリア戦略（別途）
③融資金利……3～4・5％⇒1％台
今までと変えていない方針：
①立地：駅から徒歩5～10分圏内
②耐用年数＝融資期間……25～30年。
③1棟1億円前後
④1棟当たり200～300万円／年のキャッシュフロー
それぞれについて、詳細を説明していく。
