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デザイナーズマンションとはそもそも何か？
投資用マンションは空室にならないことが重要。ならば人気がありそうなデザイナーズマンションの方が投資に向いている？
○ or ×
A．×です。
＜解説＞
デザイナーズマンションといっても明確な定義はありません。イメージとしてはデザイナーと言われる人たちが設計した物件で、
●コンクリート打ちっぱなしの内外装
●吹抜けのある部屋
●アイランドキッチン
●無垢材の床フローリング
●間接照明
といったおしゃれなデザインが特徴です。つまりほかとは違うところがウリなのです。
このような特別感があることから、入居率が高く投資物件には適していると思う人は多いのですが、実は違います。
特別ということは建築コストがかかります。また特別な設備が多いのでメンテナンスの回数が増え、管理コストも高くなる可能性があります。これらのコストがかかると利回りが落ちます。そのため家賃は高めに設定せざるを得ません。要するに一部の高額所得層向けとなるのです。
管理コストが高くなり利回りが落ちる「デザイナーズ」
「給与所得者の年収別比率」からもわかるように高額所得層のマーケットは、平均所得層よりも小さくなります。さらに景気や流行の変化にも左右されやすい。またスタンダードな物件とは異なり、お得意様となる社宅としてのニーズもなくなってしまいます。そういった理由により、空室リスクが高くなる可能性があるのです。
外車にたとえるとわかりやすいかもしれません。確かに見た目はかっこいいですが、故障が多い、修理コスト高い、部品が高いという弱点がありますね。
メンテナンスの回数が増え、コストも高く、安定した入居を見込めない、ゆえに利回りが落ちる。デザイナーズマンションが、リスクが軽減されて特別利回りが高くなるということは、長期で見るとわからないのです。
オススメポイントとして強いてあげれば「カッコいい物件も持っているぜ！」という優越感でしょうか。投資マンションを選ぶとき、自分が住みたいと思えるかが重要だと言われますが、「住みたい」とは内装の特別感だけではなく、立地や賃料も含めた現実的な総合評価ではないでしょうか。
