不合理な分割は、分割前の画地を「1画地の宅地」に

宅地の評価単位は、「第15 宅地の評価単位」（書籍『改訂版 税務署を納得させる不動産評価の実践手法』の99ページ）に掲げたとおりですが、例えば、次の（1）ないし（6）の例のように親族間等で贈与や遺産分割等による宅地の分割により、A部分は甲が、B部分は乙がそれぞれ取得することとした場合に、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とします。

下図（1）～（6）は、国税庁ホームページの【質疑応答事例】「宅地の評価単位―不合理分割（1）」からの抜粋ですが、図（1）は、現実の利用状況を無視した分割といえます。図（2）は無道路地を、（3）は無道路地及び不整形地を、（4）は不整形地を、（5）は奥行短小な土地と無道路地を、（6）は接道義務を満たさないような間口の狭小な土地を、それぞれ創出する分割といえます。

このような分割は、無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出するなど、分割後の画地では分割時のみならず将来においても有効な土地利用を図ることができず、通常の宅地の用途に供することができない著しく不合理な分割と認められるため、原則としてＡ、Ｂに分割する前の宅地全体を1画地の宅地としてその価額を評価した上で、この価額に、Ａ土地及びＢ土地の各価額の比を乗じた価額により評価します。

（国税庁「質疑応答事例」宅地の評価単位―不合理分割（1））

なお、この取扱いは同族会社間等でこのような不合理分割が行われた場合にも適用されます。

［図表1］

不合理分割に該当する事例

●　次の②の事例は、昭和55年6月24日付直評第15号ほか「個別事情のある財産の評価等の具体的な取扱いについて」（東京国税局管内税務署長宛）東京国税局長通達（「2−（1） 空閑地の評価単位」）において、不合理分割に該当する事例として示されたものです。

この取扱いは、東京国税局長通達の発遣によって、遍く人口に膾炙されましたが、先述の国税庁ホームページの【質疑応答事例】において示されている現行の取扱いは、これとは異なるといえるでしょう。

［図表2］