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「住宅」を活用した宿泊サービスの提供という位置付け
まず最も基本的な点から述べると、民泊新法において、民泊サービスは、「住宅」を活用した宿泊サービスの提供と位置付けられることになります。旅館業法によって規制される「旅館」「ホテル」「簡易宿所」とは明確に区別されることになるわけです。そして、その結果、簡易宿所の形では難しかった住居専用地域における民泊も可能になるとみられています。
また、民泊の定義は次のように示されています。
「住宅を1日単位で利用者に利用させるもので、『一定の要件』の範囲内で、有償かつ反復継続するもの」
この「一定の要件」を超えて実施されるものは、「民泊新法」の対象外とされ、従来通り旅館業法に基づく営業許可が必要になります。
「一定の要件」についてはこれから検討される予定ですが、ほぼ確実となっているのは年間提供日数の上限が定められることで、具体的には180日に設定することが想定されています。民泊に使われる日数が半年未満であれば、ホテルや旅館とは違う、住宅と見なせるという理由からです。
この「180日しか泊まらせることができない」という提供日数の要件は、ビジネス目的で民泊を行う人にとっては非常に厳しいものに思えるかもしれません。ごく単純化して、ホテル・旅館と民泊が1日で同額の利益を上げられるとしましょう。ホテル・旅館が1年間営業できることを考えると、新法に従って民泊を行い、ホテル・旅館と同等の利益を得ようとすれば、180日間で倍の利益を得られるような工夫を考えなければならないのです。一方、国際交流のために民泊をしたいと思っている人や、「空いている部屋で小遣い稼ぎができればよい」程度に考えている人は180日間あれば十分といえるかもしれません。
サービスはホームステイ型と家主不在型の2種類
それから、同法では、民泊サービスが、①「家主居住型（ホームステイ型）」と②「家主不在型」の2種類に分けられています。
① 家主居住型（ホームステイ型）
個人の生活の本拠である（原則として住民票がある）住宅であり、提供日に住宅提供者も泊まっているものを民泊サービスに利用するタイプです。
② 家主不在型
個人の生活の本拠でない、または個人の生活の本拠であっても 提供日に住宅提供者が泊まっていない住宅を民泊サービスに使うタイプです。なお、出張やバカンスのために、住宅提供者が不在となっている期間中の住宅の貸し出しはホームステイ型ではなく家主不在型に位置付けられています。
また、「家主不在型」では、適正な管理や安全面・衛生面を確保するために、「管理者」に管理を委託しなければなりません。
さらに民泊サービスを行うに当たり、行政上の手続きとして、①「ホームステイ型」、②「家主不在型」いずれについても住宅提供者が行政庁に届出を行うこと、②「家主不在型」では管理者が登録を行うことが求められています。届出も登録もインターネットを利用してできるような仕組みが整えられる予定です。
なお、『法令用語辞典』（学陽書房）によれば、届出と登録には以下のような違いがあります。
［届出］
●行政庁に書類を提出する行為。
●一般的に、文書を提出して行われ、行政庁に文書が到達することで効力が生じる。
［登録］
●行政庁に対して一定の事項を通知する行為。
●行政庁が備えている帳簿等に一定事項が記載されることにより、その効力が生じるもの。
