今回は、購入に値する収益不動産が見つからない場合の対処法を見ていきます。※本連載は、不動産投資家として成功を収めている才津康隆氏の著書『ヒアリング不動産投資』(サンライズパブリッシング)の中から一部を抜粋し、金融機関や仲介会社からの優良条件を浮き彫りにするヒアリングの重要性をご紹介します。

まずは、厳しすぎる検分条件を見直す

継続的に物件紹介をしてくれる仲介業者がいて、さらにネットなどからスポットで情報収集をする。これだけでも数カ月に一棟、もしかしたら毎月でも購入に値する物件が出てくるようになります。もしこういう状態になっていないのであれば、どこかしら改善すべき点があるということです。

 

具体的には、

 

●検分条件が厳しすぎる

●検分エリアがせますぎる

●行動量が少なすぎる(ヒアリング能力が不足している)

 

これら3点に集約されるでしょう。

 

<検分条件が厳しすぎる>

 

たしかに物件を選ぶ基準を厳しくすればするほど、リスクは下がります。ですが、あまりにも厳しすぎる条件に合わせると、大幅な指し値が必要で、仲介業者との関係はつくれませんし、先ほど述べたような「いい循環」が生まれにくい状況になってしまいます。

 

私の場合、一億あたりの実質キャッシュフロー200万円以上、という基準を活用しています。よく聞く典型的な事例で言えば「RC築20年前後、利回り12%以上」という条件のみで物件を探しているケースです。これだと、なかなか厳しいはずです。

なるべく広いエリアで行いたい情報収集

<検分エリアがせますぎる>

 

自身の利用できる金融機関にもよりますが、検分するエリアは広ければ広いほど、物件情報は出てきます。

 

駅から徒歩数分でないとダメとか、人口減少エリアはNGなどと条件をつければつけるほど、エリアは狭くなってきます。エリアによってねらいの物件を変える等、リスクヘッジの方法はあります。なるべく広いエリアで情報収集を行うべきです。

 

<行動量が少なすぎる(ヒアリング能力が不足している)>

 

こちらの内容は本文に記載している通りですが、そもそも行動量が少なすぎて、不動産投資全体の知識・経験が身についていきません。こういう方に限って、「いまは相場が過熱していて待ちでいくべきだ」等の行動しない理由をもっともらしく話す傾向が強く見られます。

 

行動量を増やし、ヒアリング能力を高めることで、こういった一般論に隠されたウソを見きわめられるようになっていきます。

ヒアリング不動産投資

ヒアリング不動産投資

才津 康隆

サンライズパブリッシング

不動産投資には、効率化してはいけないことがある──。 話題作『CF不動産投資』の著者が送る待望の第二弾はヒアリング術。 金融機関や仲介会社へのヒアリングが想定外の優良条件を浮き彫りにします。 机上評価からは決し…

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