前回は、条件に該当すればメリットが大きい「納税猶予」「広大地評価」について説明をしました。今回は、不動産の時価と評価額のかい離を利用した相続税対策を見ていきます。

現金を不動産に替えるだけで相続評価額が減少!?

相続財産の価格を算出する際に、その財産の種類によって、時価と相続評価額に大きな差が出てくるものがあります。代表格が、これまでも事例に挙げてきた不動産です。

 

土地は、"一物四価"といって、次に挙げる四つの価格があります(図表参照)。

 

1・実勢価格(実際に取り引きが成立した価格。時価)

2・公示価格(土地価格動向の指標として、国土交通省が毎年発表する標準値の価格)

3・相続税路線価(相続税評価で使用する価格。公示価格の約80 %)

4・固定資産税評価額(固定資産税評価で使用する価格。公示価格の約70%)

 

[図表]不動産価格4つの種類

 

 

こうした不動産ならではの価格差、時価と相続評価額のかい離を活用するのが、相続税対策の王道的手法といえます。

 

おさらいになりますが、土地の相続評価額を算出する際には、前面道路に付された「路線価」を使い、面積を掛けて計算します。一般的に路線価は時価(公示価格)の80%程度に設定されているので、現金を不動産に替えるだけでも評価減が実現します。

 

加えて、その不動産を賃貸物件にした場合、土地は貸家建付地の評価になり、建物も借家権割合を差し引くことで、さらなる評価減となります。よって、現金1億円を持っていたら、相続税の評価額は1億円のままですが、土地や不動産・賃貸物件に替えた場合は、評価を50~70%に圧縮できるというわけです。

都心部の物件なら、評価額の大幅な減額が可能に

「相続税対策のために、賃貸物件を建てる」という手法も、この評価のかい離を活用したものです。そのリスクについてはすでに指摘した通りですが、その他の注意したいポイントは、立地によっても生じるかい離に差があるという点です。

 

地価の高い都心部の物件ならば、時価と路線価に大きなかい離があり、相続評価を大幅に減額できるケースが多いでしょう。入居ニーズも高いため、安定的な収益の確保も期待できそうです。一方、郊外で利便性が悪いエリアの場合は、かい離も小さく、入居者確保の観点から見ても、一般的に空室リスクが高めです。

 

ですから、不動産で時価と相続の評価のかい離を狙う際には、一元的な評価減の割合だけにつられるのではなく、場所選びにも細心の注意を払う必要があります。

 

もし、先祖代々保有している土地が収益性の悪いエリアにある場合は、思い切って売却し、代わりに都心の不動産を購入する、いわゆる「組み換え」を実施するのも手です。

 

相続税対策ありきで「賃貸住宅経営」を勧める住宅メーカーの営業に乗せられないことを大前提に、くれぐれも「愛のない相続対策」に陥らないよう慎重に臨むべしと心得ましょう。

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    本連載は、2016年10月9日刊行の書籍『あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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    秋山 哲男

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