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相続・事業承継まで考えるなら「評価方法」に注意
セカンドハウスを長期保有するのであれば、購入時や保有中の税務だけでなく、将来の相続や事業承継についても確認しておきたいところです。
相続税や贈与税の計算では、土地は路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額を基に評価します。そのため、購入価格や市場での売買価格が、そのまま相続税評価額になるわけではありません。
ただし、「不動産を購入すれば相続税評価額が下がる」と単純に考えることはできません。土地の所在地や形状、利用状況などによって評価額は異なります。また、賃貸している不動産については、貸家や貸付事業用宅地等に関する別の評価ルールがあります。
小規模宅地等の特例についても注意が必要です。一定の要件を満たす貸付事業用宅地等は、200平方メートルまで50％の減額対象となります。一方、被相続人の居住用宅地については、一定の要件を満たせば330平方メートルまで80％の減額対象となります。
セカンドハウスについては、単に所有しているだけでこれらの特例が適用されるわけではありません。特に居住用の特例では、被相続人の居住実態などが要件となるため、普段の自宅とは別に所有している物件については慎重な確認が必要です。
法人が所有する場合には、さらに別の論点があります。非上場会社の株式を相続・贈与する場合、その評価は会社の規模や資産構成などによって異なります。会社が不動産を保有しているからといって、必ずしも株式の評価額が下がるとは限りません。
また、会社が課税時期前3年以内に取得または新築した土地や建物については、純資産価額方式による株式評価において、原則として通常の取引価額に相当する金額によって評価するルールがあります。
セカンドハウスを相続・事業承継の観点から保有する場合は、「不動産に変えれば評価額を下げられる」という考え方ではなく、物件の利用実態や保有主体、取得時期、会社の資産構成などを踏まえて考える必要があります。
「使わない日は貸す」という運用も、税務上の取り扱いは実際の利用状況によって変わります。個人が自分で使うのか、役員社宅として利用するのか、従業員も使える施設とするのか、それとも第三者に賃貸するのか。購入前に利用目的を明確にしておくことが、税務上の取り扱いを考えるうえでも重要になります。
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