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個人と法人、購入名義で税務上の扱いはどう変わるのか
セカンドハウスを購入するとき、まず確認したいのが「誰が所有するのか」です。
個人が自分や家族のために利用するのであれば、購入費や固定資産税、維持費などを給与所得などから差し引いて税負担を軽くすることはできません。所得税では、必要経費にできるのは、その所得を得るために直接必要な費用などとされており、固定資産税についても業務用の部分に限って必要経費となります。
一方、購入した物件を第三者に貸して不動産所得を得るのであれば、取り扱いは変わります。国税庁は、不動産所得の計算において、賃貸収入から必要経費を差し引く仕組みを示しており、貸付資産については固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが主な必要経費に挙げられています。つまり、「セカンドハウスだから経費になる」のではなく、収入を得るための貸付に使っているか、その費用が収入とどのように対応しているかが重要になります。
法人が所有する場合も同じです。法人税の計算では、事業に必要な費用であることが前提になります。国税庁によれば、資本金1億円以下の普通法人などについては、所得のうち年800万円以下の部分に15％、それを超える部分には原則23.2％の法人税率が適用されます。ただし、これは法人税だけの税率であり、法人住民税などを含む実効税率とは別のものです。
従って、「個人の所得税率より法人税率が低いから、法人で購入すれば得」という単純な比較はできません。法人が保有する物件についても、その利用実態に応じて費用の扱いが決まります。
たとえば、法人が所有するセカンドハウスを代表者が休日に使っているだけなら、その利用が会社の事業のためだったとは直ちにはいえません。役員の個人的な費用を法人が負担した場合には、役員への経済的利益として扱われるケースがあります。
法人名義にするかどうかを考える際は、購入時の税率だけを見るのではなく、誰が、何の目的で、どの程度利用するのかまで整理しておく必要があります。
役員社宅や賃貸にするなら「誰が使うか」を明確にする
法人所有のセカンドハウスを役員が利用する場合、税務上の論点となるのが「社宅」としての取り扱いです。
国税庁は、会社が役員に社宅を貸与する場合、役員から一定額の「賃貸料相当額」を受け取っていれば、原則としてその社宅の貸与による経済的利益を給与として課税しない取り扱いを示しています。
ただし、ここにも具体的な計算ルールがあります。
たとえば、会社が所有する社宅が小規模な住宅に該当する場合、賃貸料相当額は、建物や敷地の固定資産税の課税標準額、床面積などを用いて計算します。小規模な住宅に該当しない場合は、建物や敷地の固定資産税の課税標準額などを基にした計算方法が別に定められています。
また、役員向けの社宅については「豪華社宅」の問題にも注意が必要です。国税庁は、床面積240平方メートルを超える住宅について、取得価額、支払賃貸料、内外装などを総合的に勘案して、社会通念上一般に貸与されている社宅とは認められない場合があるとしています。床面積が240平方メートル以下でも、一般的な住宅にはないプールなどの設備や、役員個人の趣味を強く反映した設備がある場合には、豪華社宅に該当することがあります。
つまり、法人で購入した物件を役員が利用するからといって、購入費や維持費をそのまま会社の経費として扱えるわけではありません。
一方、使っていない期間を第三者に貸す方法もあります。
個人所有であっても、継続的に賃貸して不動産所得を得る場合には、賃貸収入に対応する固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などを必要経費として計上できる場合があります。ただし、所有者自身も利用する物件では、私的利用と賃貸利用を区分して考える必要があります。
法人所有の場合も、実際に賃貸事業として利用しているかどうかが重要です。さらに、従業員向けの福利厚生施設として運用する場合には、役員だけが利用する施設とならないよう注意が必要です。
国税庁は、福利厚生費について、従業員の慰安のために行われる行事など、従業員等におおむね一律に提供されるものを例示しています。従って、実態として代表者や一部の役員だけが利用している施設について、「福利厚生施設」という名称を付けただけで福利厚生費になるわけではありません。
セカンドハウスを仕事とプライベートの双方で使うのであれば、利用規定を作り、誰が利用できるのか、どのような目的で使うのか、利用料を徴収するのかなどを事前に決めておくことが重要です。実際の利用状況を記録しておけば、税務上の取り扱いを検討する際にも説明しやすくなります。
