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売却を考えるなら人口と「実際の取引」を見る
セカンドハウスを10年、20年と所有するなら、購入時だけでなく「使わなくなったとき」のことも考えておきたいところです。
その際に確認したいのが、周辺で実際に不動産取引が行われているかどうかです。
国土交通省の『不動産情報ライブラリ』では、実際の不動産取引価格や成約価格を検索できます。取引価格は、面積や築年数、立地などによって変わるため、数字をそのまま自分の物件に当てはめることはできません。それでも、検討している地域で中古住宅や中古マンションの取引がどの程度行われているのかを調べる材料になります。
地価については、国土交通省の『都道府県地価調査』も参考になります。
2026年の調査では、全国の地価は上昇基調が続く一方、地域や用途による差もみられました。たとえば長野県白馬村では、住宅地の変動率が31.3％、商業地が35.6％となっています。国土交通省は、同村について、スキーや登山、避暑などの観光需要や、別荘・コンドミニアム需要などを背景に需要が高まっていると説明しています。
ただし、白馬村のような一部地域の地価上昇率を、そのまま他のセカンドハウスに当てはめることはできません。購入を検討している地域について、同じような立地・築年数・面積の中古物件が、実際にどの程度の価格で取引されているのかを見ることが重要です。
地域の人口動向も確認しておきたいポイントです。
国立社会保障・人口問題研究所の『日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）』では、2020年の人口を100とした場合、2050年の人口が100以上となる市区町村は77、残る1,651市区町村は100を下回ると推計されています。さらに、1,046市区町村では、2050年の人口が2020年から3割以上減少すると推計されています。
人口が減少する地域だからといって、不動産価格が必ず下落するわけではありません。ただ、人口動向は、交通、商業施設、医療など地域の生活環境を考える際の材料の一つになります。
そこで、セカンドハウスを購入する際には、次のような点を一つずつ確認しておきたいところです。
1．立地・交通：駅、高速道路のインターチェンジなどからのアクセス
2．建物・間取り：自分だけでなく、将来の購入者や利用者にも使いやすいか
3．管理・修繕：マンションなら長期修繕計画や修繕積立金、戸建てなら修繕費用
4．生活環境：災害リスク、医療、買い物、交通など
5．人口動向：現在の人口だけでなく、将来推計も確認する
6．取引実績：周辺で中古住宅や中古マンションの取引が継続しているか
セカンドハウスは、自分が楽しむための住宅である一方、将来売却する可能性のある不動産でもあります。
購入時の眺望や内装だけで決めるのではなく、建物の管理状態、周辺の生活環境、人口動向、実際の取引価格まで確認する。こうした情報を購入前に集めておけば、将来、使い方を変えたり売却を検討したりする際にも、判断材料として活用できます。
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