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入居者に責任がある場合は、入居者の保険で原状回復
マンション投資のメリットは、安定的な家賃収入を得られることですが、長期的な投資なので、変動する要素など、注意しておくべき点があります。
マンション投資をしていくなかで、それぞれ、考えること、得られるものは違いますが、疑問や不安を抱えることもあるでしょう。インヴァランスでは、マンションのご購入前はもちろん、ご購入後のアフターフォローもしっかり行い、オーナーの皆様のご相談にものっています。
今回からは、実際に購入された方が、購入前に疑問や不安に思った点を例として、どうやって疑問や不安を解決したかを説明していきます。
＜ケース紹介＞
Fさんは、郊外に相続した投資用の木造アパート1棟を所有していましたが、そのアパートは、入居者のたばこの不始末によって全焼してしまったのです。
今まで不動産に無関心だったFさんでしたが、この事件がきっかけとなり、不動産オーナーとしての勉強をするために不動産投資セミナーに参加し、不動産に関わる保険のことや、木造と鉄筋コンクリート造の違いについて学びました。
マンションに魅力を感じるようになったFさんは、より安心して物件を所有していくために、アパートが立っていた土地を更地にして売却し、都内にマンション3戸を購入しました。
＜説明＞
鉄筋コンクリート造のマンションは優れた耐火性が特徴です。1000℃近い高温になっても強度が低下することはないとされています。そのため、建物の内部からの延焼や、外部からの類焼などの被害を最小限にすることができます。ですから、たばこの不始末でマンション1棟に燃え広がるということはまずありません。
しかし、いくら耐火性が高いとはいえ、壁や床の貼り替え、入居者の受ける損害などのために、火災保険への加入は必須です。
火災保険には主に3種類あり、オーナー、入居者、管理組合がそれぞれ加入しています。Fさんのケースは入居者に責任のある火災です。この場合は、原則として、入居者の保険で原状回復をすることになります。
部屋を借りたことがある人なら、賃貸契約のときに保険に加入した覚えがあるかと思います。中身を見てみると、入居者の保険は、基本となる家財保険（※1）と借家人賠償責任保険（※2）がセットされている場合がほとんどです。
（※1）家財保険・・・自分が所有する生活に関わる財産、例えばベッドやテーブルなどの家具、テレビや洗濯機などの電気製品、衣類、アクセサリーといったものを補償する保険。
（※2）借家人賠償責任保険・・・オーナーに対して、入居人に法律上の賠償責任が発生した場合に、その損害額を補償するもの。つまり、火災が原因で入居していた部屋の設備や内装の補修が必要になった場合は、この保険で費用をまかなう。
オーナーが加入する保険は、入居者の保険では費用がまかないきれなかった場合などに使うことになります。そして、エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分については、それらを管理する管理組合が保険をかけます。
つまり、マンションのすべてに対して、どれかの保険がかかっていて、損害が補償されるようになっているのです。
火事だけではない!? 意外に多い火災保険の補償対象
＜アドバイス＞
オーナーが加入する火災保険が補償するのは、実は火災だけにとどまりません。落雷、爆破、風災・ひょう災・雪災、水災、建物外部からの物体落下・飛来・衝突、盗難などによる損害も補償されます。このご説明をすると、火災保険の補償対象がここまであることに驚かれる方は多いです。
火災保険の保険料は建物の構造等によって異なり、耐火性が高いほうが安くなります。ただし、火災保険では地震や噴火、津波による火災は補償されませんので、地震保険への加入が必要となります。地震保険は単独での契約ができず、火災保険とセットでの加入となります。
日本では、ゲリラ豪雨や台風、竜巻など自然災害が多く、火災以外でこうむった損害についても補償する保険への加入が不可欠です。オーナーにとって、マンションは大切な資産ですから、その価値を守り、保つことはとても重要です。
Fさんのように、入居者の過失による火災は予測がつきません。しかし、もし起こってしまっても、火災保険で原状回復ができることが多いので、それほど神経質になることはありません。
