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「組織的ノルマ」の動かぬ証拠
なぜ現場担当者が「不要」とする工事が、457万円の議案になってしまうのか。これはオフィスのコピー機交換に似ています。まだ正常に動くのに、売上ノルマのために営業マンが「リース満了だから交換を」と過剰な提案をせざるを得ない構造です。
多くの管理会社でもこれと同じ構造が起きています。オーナーの窓口となる「現場の担当者」と、修繕工事の売上目標を追いかける「本社の工事部門」が社内でわかれており、現場の状況を知らない本社が、数字だけを見て現場に無理な提案を強いているのです。
さらに背筋が凍る事実があります。筆者がこの管理会社の動向を調査したところ、なんと、この会社が管理するほかのマンション計4棟でも、まったく同じ「引込開閉器盤改修工事」の議案が同時に提出されていたのです。
各物件の劣化状況などお構いなし。本社の工事部門がデータだけを見て一斉に仕掛けた「組織的な売上づくり」の動かぬ証拠でした。6,000棟以上の総会資料を精査してきた筆者だからこそ断言できる、紹介料（キックバック）を目的とした業界の深い闇です。
管理会社の「いいなりATM」にならないための防衛策、3つ
Aさんが総会で指摘をしたことで、この457万円の不必要な工事は見送られました。管理組合の貯金が、管理会社のノルマのために食いつぶされるのを水際で防いだのです。管理会社の「いいなりATM」にされないために、今日から実践できる3つの防衛策をお伝えします。
1．「耐用年数＝寿命」ではないと知る
「〇年経ったから交換」はメーカーの推奨期間に過ぎません。特に屋内設備は長持ちします。「劣化状態がわかる写真」などの根拠を必ず提出させてください。
2．書類の「煽り文句」に慌てない
「インフラが止まる」といった過激な文言は、ノルマに追われた本社の人間が他物件でも使い回している「テンプレート」である可能性が高いです。
3．現場の担当者を「味方」につける
フロント担当者も本社の理不尽なノルマに挟まれて悩むサラリーマンです。「あなた自身の目から見て、本当にいま必要ですか？」と誠実に問いかけることで、本音を引き出せるケースは多々あります。
「建物管理」というブラックボックスに関心を持ち、オーナーが主導権を握ることが、不動産投資で自らの資産を守り、将来に向けた資産形成をしていくための必要な防衛策となります。
幅 祐斗
HABANERO代表
マンション管理コンサルタント
宅地建物取引士
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