「個人の土地」＋「法人の建物」の関係は必ず解消を

ご存知の方もいらっしゃると思いますが、個人所有の土地の上に建つ建物だけを法人に売却すると、土地と建物の所有者が違うことから「底地権」と「借地権」の関係が生じます。実は、この問題の解決策が、筆者が所有型法人を思いついたきっかけでもあるのです。

そこでは、本来法人である借地人は建物を建てる際に税務上はそれなりの権利金を地主に払う必要がでてくるのです。第三者間での取引なら、新たに土地を貸して建物を建てさせたら何年も返ってこないのに、権利金なしということはあり得ないからです。

具体的にどれくらいの額を払うかというと、通常は借地権割合をベースにします。1億円の土地で借地権割合が60％だとすると借地権は6000万円ですから、法人である借地人は地主に権利金としてそれくらいの額を渡すことになります。

ただ、考えてもみてください。この法人は身内が運営する会社です。資金もなく、節税のために作った法人なのに、権利金を払う余裕などありません。しかし、親族間だからといって権利金をゼロにすると、法人は、本来支払うべきはずの借地権相当額の権利金6000万円を得したことになります。資産を無償で譲り受けたことになるのです。ただ、それはそれで、受贈益として法人税が課税されてしまいます。

そこで、どうするか？　この場合、税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出するのです。この土地の無償返還に関する届出書というのは、「将来的に必ず借地権を地主に無償で返還します」という約束の書類だと思ってください。

無償で返すのだから理屈の上では、建物を所有している法人には借地権がないことになります。これで権利金の問題は解決します。

ただ、建物が建っているのに借地権ゼロというわけにはいきません。財産評価上は無償返還の届出を提出された税務署は、「一律20％の借地権」として処理することを認めてくれます。つまり、土地の80％を底地権として地主が所有し、残りの20％を借地権として法人が所有するのです。

法人化直後の相続は不利になるケースも多い

おいしいことばかりの法人化ですが、実は法人化のタイミングによっては損をしてしまう時期があります。それは、相続開始の直前です。というのも法人化してすぐの相続になると、建物を法人に売却した価格がそのまま相続税の対象になってしまうからです。

たとえば、下記の図表のように賃貸アパートを持っている資産家が法人にそれを5000万円で売却したら、法人からの売却代金5000万円が債権としてそのまま相続税の対象になります。この債権には評価減の可能性はありません。

一方で、何もせずに賃貸アパートを相続した時の評価額は、5000万円が帳簿価格だとして固定資産税評価額はそれより低いことも多いでしょうし、貸家なのでさらに30％減ができます。結果、法人化した時を下回るのです。これでは法人化しなかった方がよいことになります。

つまり、相続開始の、直前のタイミングだったら、そのまま相続を迎えてしまってから法人化した方が、損をしなくて済むこともある、ということを頭に入れておいてください。

［図表］相続開始直前の法人化