こんなはずじゃなかった…「年収2,000万円・高額納税者」の50代男性の後悔。〈手だしゼロで節税〉を囁く不動産業者のワナ【弁護士が解説】

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2026.7.1

こんなはずじゃなかった…「年収2,000万円・高額納税者」の50代男性の後悔。〈手だしゼロで節税〉を囁く不動産業者のワナ【弁護士が解説】

（※写真はイメージです／PIXTA）

「不動産投資は儲かるのではないか――」投資ブームが世間を席巻するなか、こう考えている人は少なくないでしょう。不動産投資で儲かっている人がいる一方で、現実には損をしている人も珍しくありません。本記事では、不動産投資のリスクについて、弁護士の加藤慶二氏が解説していきます。※事例については、過去の裁判例を一部脚色したうえで、用いています。

投資を始めてから知った不動産投資のリスク

しかし、Aさんを待ち受けていたのは過酷な現実でした。

このスキームは「常に借主がいること」が大前提となっています。借主が見つからなければ、毎月のローン返済はAさんの給料や貯蓄から持ち出さなければなりません。このように、借主が決まらないかもしれないというリスクを「空室リスク」といいます。毎月の赤字補填に耐え切れなくなれば、不動産を売却する事態に追い込まれてしまうでしょう。

また、不動産市場の未来を正確に予測することはプロでも困難です。Aさんが手放そうとしたとき、購入時より価格が下がっていれば、売却益が残るかはわかりません。

そのうえ、勧誘の決め手になった「節税」についても大きな落とし穴がありました。日本の税制度は複雑に入り組んでおり、なんでも経費にできるわけではありません。思ったほどの節税効果が得られず、逆に保有している現金が減っていく可能性もあります。

つまり、空室リスク、節税リスクだけをとっても、不動産投資には見通せない部分があり、リスクを完全に排除することが難しい側面があるのです。

最近は、こうしたリスクを意図的に隠して契約を迫ったり、市場価値の低い二束三文の物件を高く売りつけたりする悪徳業者の存在が報告されています。

「こんなはずじゃなかった」と後悔したとき、弁護士ができること

実際に不動産投資を始めてリスクに直面し、「こんなはずではなかった！」と思うことがあるかもしれません。

当初思い描いたものと違ったというだけで、不動産投資を勧めてきた業者に、すべての損害を請求できるわけではないのが現実です。

リスクがある以上、業者には、投資をするか否かの判断に影響をおよぼすような事柄について、不正確な情報を排し、正確な情報を提供しなければならないという「説明義務」が認められています。

※たとえば、令和4年1月28日に言い渡された東京地方裁判所の判断（現代消費者法67号82頁所収）など。

ほかにも、日本には消費者契約法という法律があります。その法律には、「真実でないことを伝えられて、契約に至った場合には、その契約を取り消すことができますよ」といった条文があり、その条文に従って、契約を取り消せるかもしれません。ただし、消費者契約法が使えるか否かはケースバイケースであることにも注意が必要です。

※たとえば、平成24年3月27日に言い渡された東京地方裁判所の判断（事件番号：平成22年（ワ）第38195号）。

このように、業者の勧誘方法や説明内容によっては、説明義務違反や、消費者契約法違反という理屈を立てて、損害を回収できる可能性があります。