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不動産投資を成功に導く「3つ」の着眼点
正しい融資戦略の土台となるのが、質の高い「物件を見抜く目」だ。私が実践している、プロの思考プロセスをあなたにインストールしよう。
1．エリア選定…不動産投資は「融資」から逆算する
不動産投資は「融資から考える」ことが大原則だ。買えない物件を探しても意味がない。
◎金融機関の融資対象エリアを把握する
まず、あなたが使える金融機関が、どのエリアを融資対象にしているかを確認する。これが、あなたの戦場となるマップだ。
◎賃貸市場の需給バランスを調査する
候補エリアの賃貸ポータルサイトで、検討物件と類似の物件がいくつあるか、家賃はいくらかを調べる。供給過多になっていないかを確認する。
◎地元の仲介業者にヒアリングする
Webだけでは分からない「生の情報」を得るため、現地の仲介業者に電話する。「このエリアで探している人はどんな層ですか？」「空室が出たら平均で何ヶ月で埋まりますか？」と聞く。「3ヶ月以内には埋まりますね」という答えが引き出せれば、そのエリアの需要は堅調だと判断できる。
2．物件選定…利回りではなく「キャッシュフロー」を重視
利回りだけに騙されてはいけない。不動産投資の場合、利回りとはいわゆる「表面利回り」を指す。計算式でいうと「表面利回り＝満室時年間賃料収入÷物件価格」である。
しかし重要なのは、あなたの手元にいくら現金が残るかだ。そこで、物件選びの一次的なスクリーニングの基準として「キャッシュフロー（CF）率」という指標を使って機械的に判断するのが良い。
CF率＝（純収益－年間返済額）÷物件価格
私は「CF率1.5％以上」を詳細検討に進む基準としている。2％を超えれば即買い付けだ。「純収益」とは、「総収益－総費用」で計算されるが、総費用の計算は簡単ではないため、一次スクリーニングの段階ではざっくりと「総収益×75％」としても良い。
金融機関が担保価値として重視する積算価格がどんなに高くても、この基準をクリアしない、つまりキャッシュフローが出ない物件には、私は原則として手を出さない（例外はある）。
3．資料確認と現地調査で「噓」を暴く
書類上の数字は、いくらでも良く見せられる。あなたの仕事は、その裏に隠された真実を見抜くことだ。一例として、物件資料の中でも最も重要な資料の一つである「レントロール」の見方を教えておこう。レントロールとは、その物件の全入居者の賃貸借契約条件の一覧表のことだ。
◎レントロールの危険サイン
（1）相場とかけ離れた家賃設定
周辺相場より不自然に高い、あるいは安い部屋はないか？ 高すぎる場合、その入居者が退去した途端に収益が下落する。
（2）最近の不自然な入居集中
売却直前に、実態のない入居者（サクラ）を入れて利回りを偽装しているケースも稀にある。
（3）高すぎる「想定」家賃
空室部分の家賃が、相場より高く設定されていないか？ これは利回りを良く見せるための典型的な罠だ。
◎現地調査での物件チェックポイント5選
（1）外壁
ひび割れ（クラック）や、指でこすって白い粉がつくか（チョーキング）を確認。将来の修繕費に直結する。
（2）屋上防水
浮きや割れはないか。雨漏りの原因になる最重要ポイントだ。
（3）全戸の電気・ガスメーター
電力量計のメーターが回っているか、ガスの元栓は開いているか。レントロールの入居状況と実際の稼働状況が一致しているかを確認する。
（4）周辺の競合物件
隣のアパートのベランダに洗濯物は干されているか。エリア全体のリアルな空室率を把握する。
（5）境界杭や塀
隣地との境界は明確か。将来のトラブルの種を摘み取る。
小原 正徳
株式会社不動産科学研究所 代表取締役
投資家・事業家／不動産鑑定士／宅地建物取引士
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