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築古の安い物件を購入するときは、「生活保護での上限家賃」を基準にする
私は東京23区でしか物件を所有していませんが……。築古の狭くて安い物件を判断する際に一つ基準にするのは「この物件で、東京都23区の単身世帯の生活保護での上限家賃（5万3,700円）が取れるか」です。家の広さも確保されていて、立地も駅近であればほぼ住む人は存在するでしょう。
ですから、あとは「いくらで貸せるか？」が鍵になります。そのポイントの一つになるのが生活保護の家賃水準なのです。仮に購入金額が1,000万円で家賃を5万円に設定できるならば、想定利回りは6％です。つまり生活保護の方を店子として受け入れるようにすれば、この家賃水準は一つの基準になるかと思います。
一方で、アパート（木造）の多い地区ではマンション（SRC／RC）と比べて建築費が安いこともあり、比較的安い賃料で貸し出している物件も多く、この家賃以下の物件も多数存在しています。
結果としてそんな地区では「5万3,700円で募集すれば必ず入居者が見つけられる」という安心感がないため投資ができず、なかなか目標の「23区スタンプラリー」が達成できないという状況に陥っています。
また、私自身はファミリータイプの2LDKや3LDKなどに投資をしないわけではありませんが、1Rや1Kの物件への投資が多くなっています。これは効率性を求めた結果です。
ファミリータイプは確かに高い家賃を設定できつつ、入居すると長く住んでくれるメリットがありますが、その分空室になると部屋が埋まるまでには時間がかかったり、修繕でお金がかかることが少なくありません。長く住んでいただけに、壁紙も一部の張替えではなく、全張り替えになる場合も少なくはないのです。
とすると、かかる費用も大きくなる。つまり収支のブレ幅が大きくなりますので、ファミリータイプは1Rと比較するとボラティリティが高いと考えています。もちろん退去さえなければ美味しい投資先ではありますが……。
