長く家賃を払ってもらうために…「不動産は管理を買え」の格言に込められた、負けない投資物件選びの3つのポイント

長く住んで家賃を支払ってくれるかを判断するために、「物件の管理状態」をチェック

もし不動産投資で長く物件を持つことを考えるのであれば「物件価格が上がるか」ではなく、長い期間を通して「住んでくれる人がいるか」と、人が住んで家賃を支払ってくれるために、「物件の管理状態」を気にするべきだと私は考えています。

そこで私の場合は、購入前には「管理組合に借入はないのか？」「大規模修繕などの必要な工事がちゃんと実施されているか？」といった点はしっかり確認するようにしています。

借入がある場合は「今までの管理組合の運営が失敗していた」という証左です。過去に管理費や修繕積立金がしっかり集まっていない状況にもかかわらず、今後はさらに返済に資金を回さないといけないため、将来的に資金ショートの可能性が高くなります。

また、借入がなかったとしても、必要な工事が行われていないケースも危険です。このようなマンションでは購入後に管理費や修繕積立金が上がると容易に想定できるため、当初の見込みより投資効率が悪くなっていきます。

また、その部屋の管理費や修繕積立金の金額についても確認するようにしています。物件によって本当にまちまちで、異常に安く設定されていたり、反対に高い場合もあります。「支払うものだから管理費や修繕積立金は安ければいい」というわけではありません。安いと10～20年単位で行う大規模修繕の工事や給排水管のリニューアル工事もできなくなります。

一方で管理費が高いから「ちゃんと管理されている」と安心してはいけません。管理会社の系列の事業者にしか工事を依頼できず、割高な工事費を請求されているだけのケースも多々有り得るのです。その管理組合がどのようにお金を使っているのか。ちゃんと見極められればヤバい物件を掴むことはないと思います。

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