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オフィスビル群に大きな被害があった首都ウェリントン
11月14日の未明、ハンマースプリングスを震源地とするマグニチュード7.5の地震が発生しました。この地は、温泉で有名な観光都市で、日本人観光客も多く訪れています。
ホエールウォッチングで有名な、カイコウラの町も被害に合いました。この地震で被害を受けた方へのお見舞い、および、お亡くなりになった方へのご冥福をお祈り致します。
ニュージーランドの首都である、ウェリントン市内中心のオフィスビル郡にも被害がありました。しばらくの間立ち入り禁止でしたが、ようやく最近建物に戻ることができ、業務を再開しています。一方では壊れたビルの解体も順次行われており、被害の状況は隠せるものではありません。
地震当日、震度1程度の揺れを感じたオークランドでは、地震なのか、自分がふらついているのかわからない状態でした。幸い、オークランド、ワイカト地方に被害はなく、普通の生活が送れていることに感謝しています。
筆者はオークランドに移住して約20年になりますが、震度1程度の地震は今までに3回経験したことがあります。
ウェリントンは首都ですから、政治の中心となっています。しかし、ビルや建物の被害が出たことで、首都移動説も流れており、ますますオークランドの住宅不足、強いては不動産価格物価上昇への兆しが予測されます。
家賃が上昇し、不動産投資家にとっては追い風に
住宅物価高騰による自己住宅所有率が低くなり、賃貸物件への需要が高くなってきています。オークランド市内には、現在1万4000戸のアパートメントを中心とした賃貸が出ていますが、1％程度しか空室率がなく、賃貸運営の好調さが数字に表れています。
この四半期で比較してみると、市内中心のアパート建設が特に盛んとなっています。2014年、2015年の同時期四半期の賃貸部屋数は、それぞれ263戸、285戸でしたが、今年は387戸に増えています。
家賃に関しても、低い数値ながら上昇中です。3LDKの平均家賃は、週507NZドルから519NZドルとなっています。ただ、これはあくまでも平均値なので、海が見える豪華な物件では、3LDKで週850NZドル〜950NZドル、中には、1000NZドルを越える物件も数多くあります。日本円にして、月約30万円の家賃です。
収入の40％から半分が居住費となりますから、一般庶民にとっては厳しい状況です。特に若い世代では、フラット化＝共同生活での暮らしを余儀なくされている現状です。
マウントイーデン地区という高級住宅地がありますが、ここは以前までは市内へのアクセスの良さから、大学生の寮のような3LDKの一戸建てで、共同生活をする若者が多い場所でした。お祭りの時期には学生達が大騒ぎする様子が見れたものです。
しかし現在は、市内にアパートが建ち、学生達は便利な場所、近代的なモダンな生活へと移行してしまいましたので、元の一般住宅地に戻り、高級住宅化してきた歴史があります。
投資物件購入を検討され、視察に来ていただくお客様には、本当にこの物件を購入して、週500NZドル、600NZドルもの家賃で借りてくれる方がいるのか？ 空室率はどれくらいだとよく聞かれます。
もちろん、賃貸管理会社が保証してくれるものではありませんが、地方都市の一部の会社では、3週間営業広告を試みて入居者が見つからない場合は、家賃保証をしてくれます。それだけ、入居者を探せる自信があることが伺えます。
また、管理会社間の競争も激しくなってきていますので、差別化のために家賃保証が付け加えられているのです。
クリスマスまで、あと4週間となりました。現在不動産業界は、超ハードな時期を迎えています。賃貸物件であっても、クリスマスは新居で過ごす習慣があることは連載第62回で説明しました。引越し会社や清掃会社など、家＝住まいに関する業者にとって一番の稼ぎ時でもありますので、街全体に活気があり、人々の暮らしの豊かさを感じる時期でもあります。
ニュージーランドで不動産投資が盛んに行われている理由の一つとして、不動産売買、賃貸運営が、家主リードで行えることがあります。時期によっては逆転することもありますが、まだまだ家を提供できる側にとって、選択の余地があり強い立場が保たれています。
なお、一軒家であれば基本的に家具なしの状態で貸しますので、家主側は家自体を用意するだけでいいのですが、アパートメントの場合は、家具付の方が高く貸せる場合があります。特に学生向け賃貸物件の場合は、机も含む家具を用意した方が、限られた年数のみ滞在する予定の学生に喜ばれます。
週50NZドル～80NZドル高い家賃が取れたとして、年間2600NZドルから4160NZドルの家賃収入。そして、ベットなど家具一式用意する費用が、3000NZドル〜5000NZドルとなります。1年目の家賃上昇でその費用はまかなえ、2年目からは利益率が上がりますから、家具付で運営することが可能となります。
もし、家具は必要なし、処分したいということになると、最低でも、全体で300NZドル〜500NZドルが戻ってきます。又は、寄付をして社会貢献することも良い選択でしょう。
物を大事にする国ゆえ、中古家具や二束三文と思われる品でも、価値がゼロになることはないのです。
