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税理士でも把握困難…土地の評価は難しい
相続したもののなかでも、土地は特に評価が難しいといわれています。今回は土地の評価減で相続税の還付を受けることができましたが、土地を評価する方法はさまざまです。
不動産は「一物五価」といわれ、市場で取引される「実勢価格」や固定資産の評価のための「固定資産税評価額」、土地鑑定委員会が公表する「公示価格」、不動産鑑定士が判定する「鑑定評価額」、国税庁が相続税と贈与税の計算のために公表する「相続税評価額」と価格を示す指標がいくつも存在します。
さらに、相続税の土地評価の方法も「路線価方式」と「倍率方式」があります。おおざっぱにいうと、「路線価方式」は主に市街地の土地評価に使われ、「倍率方式」はそれ以外の土地の評価に使われることが多いです。
また、相続税は他の法律や時価とは別に、相続税法で土地の評価方法を定めています。このため土地に関する相続税の通達や質疑応答集などは膨大な量存在します。
このため土地評価といっても、マニアックすぎて、実のところ税理士が土地の評価をすべて把握しているというわけでもありません。
不動産の評価はそれぞれの状況に応じて細かく規定されていますが、その規定は複雑多岐にわたりますので、実際の財産評価において適正に評価されていないことが起こりえます。
今回のケースのように、相続を受けた土地のなかには、土地の評価はその形状や場所によって相続税の評価額を下げられる可能性があります。
所得税の確定申告などは自分で申告する人もいるでしょうが、不動産の相続があった場合、評価を誤ると不必要に多額の納税を行ってしまう事態もありえるため、まずは専門家に相談することをおすすめします。
宮路 幸人
多賀谷会計事務所
税理士／CFP
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