資産防衛に不可欠な「バランスシート」発想の資産管理

純資産を拡大するサイクルをつくることが大切

資産家にとって大事なのは、「土地」を守ることではなく「資産」を守ることです。「資産」はいろいろな形をとります。土地本位制で土地神話が根強く残っていた日本で、これまではたまたま「土地」という形だったと考えるとよいでしょう。

資産を守るために重要なのが、バランスシート（BS）の発想です。企業のバランスシートでは、左側が「資産」、右が「負債・資本」に分かれます。簡単にいえば、「資産」とは土地や建物、在庫などのモノです。

その「資産」を取得するお金をどのように調達しているのかを表すのが「負債・資本」です。また、「資産」と「負債」の差が「資本」であり、これを不動産投資に置き換えると「純資産」ということになります。

さて、「資産」が毎年、どのように稼いでいるかが損益計算書（PL）です。損益計算書では、売り上げと経費の差が利益となります。この利益は毎期ごと、「資産」と「負債・資本」に蓄積されていきます。

つまり、資産を活用することによって毎年生まれる利益がバランスシートにプラスされ、次第に純資産は増えていくのです。このサイクルをつくることが、資産を守ることにつながるのです。今、どんな資産を持つかによって10年後に大きな差が生まれるわけです。

【図表】　純資産（利益）拡大のサイクル

利益を生まないアパートを建てたばかりに・・・

前回紹介したGさんの場合、負債を増やして利益をあまり生まないアパートを建てたばかりに、逆のサイクルが回り始め、「純資産」を減らしかねない状況になっているわけです。

実際、Gさんから資料をいろいろ見せてもらったところ、金融機関が紹介したハウスメーカーによるアパート経営のシミュレーションでは、建築費に対する賃料収入で利回りを計算し、賃料もかなり高めに設定され、空室率も5％程度のままになっていました。それでいて、土地の価格を含めた資産全体でのROAはかなり低いのです。

今ではローンの返済の足しにするため、Gさんもパートに出るようになり、土日も夫婦そろって仕事ということは珍しくありません。子どもの学校の運動会などの行事にもなかなか参加できず、「こんなことならアパートなんて建てるんじゃなかった」とおっしゃいますが、もう後の祭りです。