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アパート建設で相続税を半分程度にできたが・・・
東京都下に住むGさん（45歳）は、地元の大地主一族の分家筋に当たる資産家です。ご本人は長女で婿養子をもらい、お父さんが所有していた自宅やアパート、そのほかの土地（多くは市街化区域農地）を3年前に相続しています。
問題は、お父さんが亡くなる5年ほど前、地元の金融機関の話に乗り、相続対策の一環として駐車場として活用していた土地にアパートを3棟建築したことです。建築費は1棟6000万円で合計1億8000万円、その全額を金融機関からの借り入れで賄いました。
確かに、相続時にはアパートの土地建物の時価と相続税評価額の差がかなりあり、相続税を半分程度に抑えることができました。しかし、現在、アパートからの家賃収入は年間2000万円、諸経費が500万円かかりネット収入（NOI）は1500万円です。
一方、ローンの返済が年間1000万円（元利合計）かかり、手元に残るのは500万円にすぎません。しかも、アパートが立っているのは最寄り駅からバスで20分もかかる場所であり、現在は空室率が2割を超えてきています。ローンもまだ1億2000万円ほど残っています。
更地のときよりも下がった「土地の価値」
さらに問題なのは、アパートを建てた土地（市街化区域農地）の価値が、更地のときよりも下がってしまったことです。これは、アパートを建てたことにより居住用の土地としてではなく、投資物件として評価方法が収益還元法になったためです。
また、土地の評価額を下げるためにもともとの整形地をわざわざ、いびつで不合理な土地利用区分にして分割してしまっているのも原因でした。先行きに不安を感じ、私たちのところにご相談があったのですが、結局、節税ばかり考えてとった対策がことごとく裏目に出ているのです。
この話は次回に続きます。
