海外不動産の投資対象国を選ぶ際のポイント

「不動産投資に適した国」の３つの条件

どのような条件を備えていれば、不動産投資に適した国といえるのだろうか。

1、政治的リスクが小さく、不動産売買の法制度が整っている国

2、外国人が所有権を持てる国

一番目のポイントは、常識的にも当然だと思う。テロが頻繁に起こるような国で不動産を購入するのは難しい。また、登記制度がしっかりしていない国では、二重売買の問題があったり、聞いていた面積と実際の土地の大きさが違っていたりといったトラブルが生じるので、売買を始めるには時期尚早といえる。

次の「外国人が所有権を持てる国」というのはピンとこないかもしれない。新興国ではよくあることだが、フィリピンやインドネシアなどでは、外国人は土地を購入できず、現地の人と合弁企業を作って購入するのでなければ、原則として借地の上に建物を建てるしかない。

もちろん借地期間は数十年単位で設定されているので、転売目的で購入するにはよいが、外国人が建物も土地も完全な所有権を持てる国の不動産を買った方が、安心感がある。先進国では、アメリカやカナダ、スペイン、イギリス、フランス、ドイツ、イタリア、ニュージーランドなどが完全な所有権を持てる。アジアではマレーシアが、政府の承認を得て完全な所有権を手に入れることが可能だ。さらに、できれば、

3、外国人でも住宅ローンが組める国

がよい。仮に二千万円のコンドミニアムをキャッシュで買えたとしても、二千万円を寝かしておくのはもったいない。銀行で七〇％のローンが組めれば、頭金六百万円で買うことが可能だ。もちろん銀行の利子もかかるが、建物が完成して、賃貸収入でローンを返していけるようになれば、追加費用はほとんどかからない。

また、仮にこのコンドミニアムが二千五百万円で売れたとしよう。すると、利益は五百万円となるが、二千万円を使って五百万円を手に入れるのと、六百万円で五百万円を生み出すのと、どちらが得か、お分かりいただけるだろう。

自分が住みたいか、という「直感」も大切

日本の銀行は海外不動産投資に対して融資をしない。回収が大変だからだ。でも、アメリカやカナダ、オーストラリア、ニュージーランド、マレーシアなどでは、永住権や滞在ビザを持たない人でも銀行ローンを組むことができる。ローンを積極的に活用して、レバレッジを利かせた投資をしていこう。

ただし、例えばマレーシアの不動産は「プレビルド方式」といって、工事の進捗にあわせて段階的に支払いをしていく形を取っている。支払いを要求されたときに手持ちの現金が足りないといったことにならないように、注意する必要がある。

不動産投資をする国を決める観点は、天災リスクがないか、英語が通じるかなど、いろいろとあるだろう。でも最後は、あなたの直感も大切だと思う。自分が住んでもいい、いや、ぜひ住みたいと思う国があれば、きっと自分と縁のある不動産も出てくるはずだ。