不動産のプロが教える！不動産投資を始める前に知っておきたい家賃収入の考え方

入居者を募集する

入居者の募集は不動産会社に依頼するケースがほとんどです。空室が多い場合は、入居者をつけるのが得意な不動産会社に依頼すると良いでしょう。そうした不動産会社はインターネットで探しても良いですし、収益不動産を仲介してもらった不動産会社に聞くというのも良いでしょう。

また、入居者を決めるための営業報奨金を用意するという手もあります。営業報奨金を使って担当の営業さんがやる気になってくれれば優先的に入居者を決めてくれるかもしれません。

空室が多く、今まで不人気だった物件を人気の物件にするのは意外と簡単です。事業計画書のところでもお話ししたように、物件の近くにある企業などに「社宅として使ってくれませんか？」と交渉したり、近くのボロボロのアパート住人に引っ越しをうながす営業をするなど、やり方はいくらでもあるのです。

また、生活保護制度を利用している人に住んでもらうという方法もあります。生活保護制度を利用している方に家賃が払えるのかと考える人も少なくないのですが、実は、一般の方よりもきちんと払ってもらえます。なぜなら、家賃は本人からではなく、社会福祉事務所から直接払ってもらうことができるので、取りはぐれがありません。

これを住宅扶助制度といいます。

入居者募集は簡単です。各自治体の社会福祉事務所に生活保護の方を受け入れている旨を話しておくと、何かあったら思い出してくれたり、生活困窮者のお世話をしているようなNPO法人に生活保護者受け入れ可能な物件があることをPRしておくと良いのです。

また、生活保護を受給されている方々は、入居期間が長くなる人が少なくありません。生活保護の人に住んでもらうということは社会貢献にもなりますし、家賃収入が安定して入ってくることにもなるのでぜひ検討してみて下さい。

入居者に家賃保証会社をつける

入居者の連帯保証人とは、入居者が急な病気やケガなどで、家賃を一時的に払えなくなってしまったなど、何かがあったときに責任を持つ人のことです。家賃の滞納が発生した場合、入居者に代わって家賃を支払ってくれます。

しかし、2020年4月に、120年ぶりに改正された民法が施行され、連帯保証人の負担額が限定的になりました。また、契約書には極度額を明記しなければならず、長期間、家賃の滞納が発生した場合、連帯保証人だけでは、オーナーのリスク回避が難しくなってきたのです。

そこで、注目したいのが家賃保証会社です。最近では保証人ではなく、保証会社に依頼することが多くなっています。入居者が家賃の1カ月分程度の手数料を支払い、家賃の滞納があれば、入居者に代わって保証会社が支払いをしてくれます。また退去後部屋にゴミなどの残置物があった場合でも、契約内容によっては保証会社の保証で対応できます。

保証会社は、個人と直接取引してくれないことがほとんどですので、不動産会社経由で加入手続きの申し込みをしてもらうようにしましょう。

なるべく保証会社を利用して、万が一のときにも家賃を確保できるようにしておきましょう。