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三大都市圏以外の投資エリアを狙う
東京・大阪などの大都会を除いたその他の全国地域では、ファミリー向け物件の家賃はあまり差がないと言われています。
どういうことなのかと言いますと、そこそこの都会とまあまあの田舎ですと売買代金はそれなりに差がありますが、賃料の差はそこまでないということです。つまり、そこそこの都会より、まあまあの田舎の物件の方が、投資額が少なく利回りが高いということです。
田舎は過疎化が進んで需要がないとよくいわれますが、需要が少ないだけで、まったくないわけではありません。住みたいという需要はもちろんあるのです。需要が『ない』と『少ない』とではまったく違います。
条件さえそろえば、田舎の方が儲かりやすいということを念頭に置いて物件選定をしましょう。
築年数で購入する物件を分ける
不動産の購入を検討する際は、築年数もキーポイントとなります。特に、中古物件の場合、見えない欠陥があったらどうしようという不安を感じる方も多いでしょう。
仮に問題が潜む物件だったとしても、素人が見抜くのは困難です。そのため、中古住宅の購入には慎重を期さなければなりません。
そこで、素人でも判断できるシンプルな目安のひとつで「新耐震基準」の物件を選ぶと良いいかもしれません。
1981年6月に建築基準法の耐震基準が変更になりました。それより前に建てられた建物が「旧耐震基準」、それ以降に建てられた建物が「新耐震基準」となります。
新耐震基準の建築認可を受けた建物は、マンション・戸建てともに震度6強から7（阪神淡路大震災と同程度の地震）でも倒壊する恐れが少なく、震度5強程度なら、ほぼ損傷しない強度のものです。
つまり中古であっても、1981年6月以降に建てられたものを選べば安全性は高く安心というわけです。また、新耐震基準以降の物件を買う場合のほうが融資が通りやすいので、安全面でもお金の面でも有利に働きます。楽待などのサイトでも、新耐震以降・以前という検索の仕方がありますので、機会があれば見てみて下さい。
これらを踏まえたうえで、どの築年数がいいか考える場合も、自分の財力や考え方により、どこが狙い目なのかはまちまちです。新築が好きな人、築10年、20年、30年、40年超を狙う人。東京ですと築40年、50年でもリノベーションをしているところも多くありますので、その辺を狙う層もいらっしゃいます。
古くなればなるほど手は掛かりますが安く買えます。新しいと高額になりますがリスクは少なくなります。皆さんのお考え次第でどれが正解というのはありません。
なぜなら、どの層の投資家でも成功している人はいますし、失敗している人もいるので、どうやって儲けていくかは自分なりの戦略を持つことができるかどうかにかかっているのです。
築30年ぐらいの物件が良い
ちなみに僕は、できれば購入するのは築30年ぐらいが良いと思っています。比較的安くなってますし、10年保有後も売却できる可能性もあり、融資も付きます。
不動産の面白い所は「若返り」が可能な所です。人間は若返ることはできませんが、不動産は築30年の物件を売って、築20年の物件に買い替えれば、10年若返ることが可能です。
常に自分の得意年齢の物件を保有しておくことが、ミスの少ない賃貸経営につながると思います。不動産の価値の捉え方は人によって違いますので、その物件に価値があると思う人に譲っていけば良いと思います。
なお、反復継続して不特定多数に生業として不動産を売買するためには、宅地建物取引業の許可が必要です。
細川 勝矢
株式会社不動産SOS 代表取締役会長
