買い手・売り手双方にメリット――不動産証券化の仕組み

前回は、不動産投資信託(Jリート)の基本的なスキームについて説明しました。今回は、買い手・売り手双方にメリットがある「不動産証券化の仕組み」について見ていきます。

証券化によって不動産の流動性を高めることが可能

不動産の証券化とは、「社債や株式等の有価証券を発行するビークル(器)を通じて、不動産が生み出す賃料収入や売却益等の収益が投資家に分配される仕組み」を作ることです。後ほど詳述するように、不動産を証券化した結果、売り手の立場からは、資産として保有している不動産の流動性を高めることが可能となります。

 

つまり、不動産が売りやすくなるというメリットがあります。買い手の立場からは不動産購入の資金調達がより容易になる、つまり不動産を買いやすくなるというメリットがあるのです。不動産の証券化の大まかなプロセスとしては、次のようなものです。

 

まず、投資家等から集められた資金で不動産を購入、不動産の運用を専門家に委託し、ビークルを通じて、その収益が投資家に分配されるというイメージになります。また、不動産証券化においては、実物不動産を投資対象とするほかに不動産の信託受益権(不動産から発生する経済的利益を受ける権利)を投資対象とするものがあります。

不動産の証券化で使われる基本用語とは?

不動産証券化の分野では独特の専門用語が使われます。よく目にする基本用語について、簡単に解説しておきましょう。

 

①ビークル

不動産証券化のために設立される法的な主体です。このビークルが、投資家や金融機関から資金を受け入れ、不動産の取得や処分を行い、投資家に対する分配金の支払い等を行います。ビークルを意味するものとして、SPV(Special Purpose Vehicle)などの用語が使われることがあります。具体的には、合同会社や特定目的会社等がビークルとなります。

 

②オリジネーター

証券化の対象となる不動産のもともとの所有者です。このオリジネーターは、ビークルに対し不動産を譲渡します。

 

③アセットマネジメント(AM)

投資家等からの委託を受けて不動産の管理、運営及び、投資の状況を把握した上で、投資、財務の戦略を策定する専門業務です。アセットマネジメントの業務を担当する専門家をアセットマネジャーといいます。

 

④プロパティマネジメント(PM)

アセットマネジャー等からの委託を受けて、実際に不動産の管理・運営を行う業務です。プロパティマネジメントの業務を担当する専門家をプロパティマネジャーといいます。

 

【図表】不動産の証券化の流れ

国土交通省の資料をもとに作成
国土交通省の資料をもとに作成

虎ノ門法律経済事務所 所長弁護士

昭和41年3月、中央大学法学部法律学科卒業。昭和48年3月、早稲田大学大学院修士課程政治学研究科修了。昭和45年4月、弁護士登録(東京弁護士会)。昭和47年4月、千賀法律事務所を開設(現在の虎ノ門法律経済事務所)。平成11年に日弁連常務理事、平成12年に東京家庭裁判所調停委員、平成14年に東京弁護士会弁護士研修センター運営委員会委員長など、数多くの公職を歴任。現在は、虎ノ門法律経済事務所を母体とする株式会社虎ノ門サポート信託の代表取締役も務め、個人を中心に不動産信託に特化した財産管理のサポートをしている。

著者紹介

連載初心者のための「不動産投資信託」の基礎知識

本連載は、2013年12月2日刊行の書籍『資産運用と相続対策を両立する不動産信託入門』から抜粋したものです。その後の法改正は反映されておりませんので、ご留意ください。

資産運用と相続対策を両立する 不動産信託入門

資産運用と相続対策を両立する 不動産信託入門

編著 千賀 修一

幻冬舎メディアコンサルティング

高齢の不動産オーナーなどは、老後の不動産管理や賃貸経営、そして相続に関して、さまざまな不安要素が生じてくるものです。不動産管理に関する知識がなかったり、あるいは財産を目当てとした思わぬトラブルなどが発生したりし…

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