“勝ち組”大家になるために、街の不動産屋に投げかけるべき〈たった1つの質問〉【不動産投資のプロが解説】

不動産投資の「真の魅力」とは？

単純に、不動産投資の真の魅力は以下の通りです。

これだけです。

繰り返しになりますが、上に挙げたような「税金対策」「生命保険代わり」「老後資産形成」等のメリットは、あくまで副産物だということを認識しておきましょう。

以下、不動産投資の真の魅力について、それぞれ解説していきます。

1. 不動産を持っているときの収入

不動産投資は「投資」ですので、至極当然ですが、利回りを意識する必要があります。

営業マンが協調する「税金対策」「生命保険代わり」「老後資産形成」というメリットの方ばかりに意識がいってしまい、肝心な「利回り」を意識できないという人は少なくありません。

また、「利回りを意識する」といっても、表面利回りだけに踊らされてはいけません。

修繕費・管理費・空室リスクも計算した上で月々の平均収益を算出し、そして年間の営業利益や売却に至るまでの収支を計算してから購入するべきです。

しかし実態として、収支計算までしてくれる不動産業者は少数に限られます。

なぜなら、良い物件はポータルサイトに掲載しておくだけで“プロ大家”や自社保有を目的とする不動産業者があっという間に申し込んでくれるため、そこまでする必要がないのです。

“プロ大家”や自社保有を目的とする不動産業者は一定の基準で売却までの収支を計算しています。

その計算ができているかどうかが、不動産投資の成功と失敗を分かつ大きな要因の1つです。収支計算に関する知識を持っているのは一部の投資家に限られるため、今後「勝ち組」と「負け組」の差は大きく開いていく一方だと考えられます。

2. 不動産を売却したときの収入

極端にいえば、「売却価格」さえ把握できていれば、不動産投資で失敗する可能性はグッと下がります。

売却価格を把握するためには、近傍類地で売りに出ている類似物件の取引価格や、インターネットの不動産ポータルサイト、信頼の置ける不動産会社に問い合わせることで大まかな予測を立てられます。

不動産相場は常に変動しているため完全に予測するのは不可能ですが、まったく予測を立てずに取引を行えば、高い確率でその投資は失敗に終わります。

相場予測には専門知識が必要ですが、現在の相場で物件が築年数を重ねていくことで、どれほど価値が下がっていくのかは、理論値で計算可能です。

信頼の置ける不動産屋が身近にいない場合には、物件の近隣にある不動産業者を訪ねてみましょう。その中でも、とりわけ投資用不動産メインではなく、居住用不動産売買メインの不動産業者に「この物件、5年後にいくらで売れると思いますか？」と聞いてみれば、ある程度の精度で予測を立てることが可能です。

ちなみに、居住用不動産の売買がメインの不動産屋かどうかは、店頭に吊るされている物件資料で見分けられます。居住用の物件情報が掲示されている店舗があれば、中にいる人に将来の売却価格を聞いてみる価値はあるでしょう。

資産家をめざすなら積極的に挑戦すべき「不動産投資」

不動産投資は資産形成をしていく上で大変有効な手段であり、「資産家」をめざす人は積極的に挑戦すべきです。

株式やFXとは異なり、不動産には「物件」という現物があるため、その価値を評価できる目利きができれば、手堅い投資手段の1つになり得ます。

一方で、安いものでも5,000万円程度と投資金額が大きいため、それに伴って失敗したときの損失も大きくなりがちというリスクを孕んでいることも事実。不動産投資は、借入というレバレッジを効かせられるメリットがある分、大きなリスクと表裏一体であることを忘れてはいけません。

不動産投資で成功をめざすなら、「利回り」や「出口戦略」をシビアに見極めるとともに、顧客を勝たせることに熱心な、信頼に値するパートナーをみつけることが重要です。