相続税を「数百万円単位」で減らせることもあるが…「小規模宅地等の特例」を利用したい場合の注意点【専門家が解説】

「小規模宅地」に該当すれば土地の評価は50～80％減

相続税の土地の評価を考えるときに、忘れてはならないのは、「小規模宅地等の特例」です。

この特例の条件に合致する土地だと、土地の評価額がなんと8割減、もしくは5割減になります。一定の面積に限られますが、効果は大きく、数百万円単位の減税になることも珍しくありません。

条件は大きく分けると、「土地のタイプ」と、「相続する人」があります。

まず土地のタイプに関しては、故人が亡くなる直前まで、「自ら住んでいた宅地（特定居住用宅地等）」「事業を営んでいた（特定事業用宅地等）」「人に貸していた（貸付事業用宅地等）」、いずれかの土地が対象です。

「特定居住用宅地等」（上限330㎡）や「特定事業用宅地等」（上限400㎡）の場合は土地の評価額が8割、「貸付事業用宅地等」（上限200㎡）は5割が減額されます。

「特定居住用宅地等」と「特定事業用宅地等」は併用することで最大730㎡が8割引となります。

相続する人に関しては、「特定居住用宅地等」の場合は配偶者か同居親族（いなければ、別居していた親族）、「特定事業用宅地等」の場合は親族である必要があります。親族とは、配偶者・6親等内の血族、3親等内の姻族のことをいいます。

「特定居住用宅地等」の場合は、故人の配偶者を除き、相続人は10ヵ月間、その土地を所有し続けなければなりません。また、同居していた親族なら、住み続ける必要もあります。

「貸付事業用宅地等」は、相続開始前（故人が亡くなる前）3年以内に新たに貸付けられた宅地等は対象とならないケースもあります。

［図表1］「小規模宅地等の特例」適用条件

「小規模宅地等の特例」適用前と後の比較

「小規模宅地等の特例」適用前と後で、相続税がどのくらい軽減されるか、事例を用いて解説します。

相続人が子ども1人ということで、基礎控除額は3,600万円となります（3,000万円＋600万円×1人）。

［図表2］相続財産と相続人

まず、小規模宅地等の特例が適用されない場合、相続税を計算すると、以下の通り、相続税は1,100万円となります。

これに対し、小規模宅地等の特例が適用される場合、相続税を計算すると、以下の通り、相続税は370万円となります。

適用前と比べ、730万円の減税となります。