衰退懸念の「田園調布」…街のポテンシャルは？

では「田園調布」の可能性を探っていきましょう。

田園調布は1丁目～3丁目まであり、1丁目はお隣「多摩川」駅のほうが最寄り。「2丁目」は駅東口エリア。「3丁目」は駅西口エリアで、いわゆる田園調布といえばこのエリアです。「4丁目」「5丁目」は3丁目の“奥”に位置します。

まずは2020年の国勢調査から、住民の特性をみていきます。

田園調布の人口は1万8,606人。男性8,697人、女性9,909人、世帯数は8,862。5年前調査と比較して、地区としては人口増ですが、高級住宅街エリアである3丁目と4丁目は、若干の人口減となりました。また人口密度は、1丁目、2丁目は1.1万～1.2万人/km²ですが、3丁目や4丁目はその半分以下。余裕のある区割りであることが伺えます（図表1）。

【図表1】田園調布周辺の人口動態 出所：総務省統計局『令和2年国勢調査』より

世帯の状況をみていくと、一般世帯は8,862世帯。単身者世帯の割合は地区全体では40％ほどですが、駅西口エリアでは20～30％台、東口エリアでは40～50％台と、駅を挟んで明確に世帯構成が異なります。また高齢者世帯率も地区全体では36.9％ですが、3丁目、4丁目は40～50％。昔からの住民が多く、高齢化が進んでいると考えられるでしょう。また持ち家率は、地区全体では66.9％。地区内で西高東低の傾向にあり、特に3丁目は87.1％に達します（図表2）。

【図表1】田園調布周辺の世帯の状況 出所：総務省統計局『令和2年国勢調査』より

次に直近の不動産取引についてみていきましょう。「土地×建物」の平均取引価格は1億4,792万円、土地の平均面積は166ｍ²と、さすがは田園調布といったところ。また戸建てが多く、マンションは東口エリアに限るので、中古マンションの取引数は少ないですが、平均取引価格は3,956万円で、面積当たりの単価は、87万円/m²でした。

【図表3】田園調布周辺の不動産取引状況 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より過去2年間の取引を集計し作成

ちなみに2022年7月公表の公示地価をみると、「田園調布」駅西口から徒歩4分の住宅地で平米単価110万円、前年から1.85%の上昇。280坪強の広さを誇る大豪邸で、土地価格は10億円以上。さすが、田園調布です。

では、田園調布エリアの今後はどうでしょう。将来人口の増減率をメッシュ分析でみてみます。赤系は10％以上の人口増加、緑系は0～10％の人口増加、青系は人口減少を表しますが、田園調布の2040年、駅周辺で青色が広がっています（図表4）。

【図表4】田園調布の人口増減率 出所：RESASより作成
※2015年～2040年「田園調布」エリアの人口増減率

これは隣駅「自由ヶ丘」から続く流れですが、多摩川に近いエリアでは人口増を予想。人口に注目するなら、高級住宅街エリアの3丁目や駅東口近接の2丁目よりも、隣駅が最寄りとなる1丁目エリアのほうが、不動産のポテンシャルは高いといえるでしょうか。

また資産価値の下落懸念が高級住宅街の西口エリアで広がっていますが、これから15年後、その影響は東口にまで広がっている……そんなことを考えてしまう人口推計です。

日本を代表する高級住宅街である田園調布は、駅を挟んでまったく異なる様相を呈する街ですが、駅周辺では人口減が見込まれるという点では、共通点のあるエリアです。人口減→街の衰退→高級住宅街としての地位も陥落という未来図もゼロではないでしょう。交通の利便性から田園調布地区の不動産は魅力的であるものの、ニーズの減少により、将来性には疑問符が残るエリアであるといえそうです。

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