「不動産の相続税額、どうやって決まるの?」…土地の路線価方式&建物の固定資産税評価額を解説 (※写真はイメージです/PIXTA)

相続税の財産評価として最も重要なのが不動産の評価です。宅地の評価単位の判定は難しいため、実際は税理士等の専門家に依頼することになりますが、不動産の相続の予定がある方は「自用地としての評価額を概算した上で、貸家建付地の評価額を計算する」という方法を、まずは知っておきましょう。自身もFP資格を持つ、公認会計士・税理士の岸田康雄氏が解説します。

土地の評価単位…「地目」によって評価方法が異なる

土地は、宅地、田畑、山林、原野、雑種地など様々な地目に分けて、評価されます。

 

地目によって評価方法が異なるからです。この地目は、登記地目ではなく、土地の現況によって判定されます。

宅地の評価方式…宅地は「1画地ごと」に評価される

宅地は、1画地ごとに評価されます。画地とは、宅地を利用する場合の単位となっている1区画の土地のことです。

 

登記上の単位を筆といいますが、1画地と1筆は異なります。2筆以上の土地が1画地となることもありますし、1筆の土地が2以上の画地に分かれることもあります。

 

◆路線価方式 

 

「路線価」とは、国税庁が路線ごとに決定した宅地1㎡あたりの価額をいいます。「路線価方式」とは、その宅地が面している路線に付された路線価を基礎とし、敷地面積を乗じて評価する方式です。

 

ただし、路線からの位置やその形状によって利用価値が異なるため、これらの状況に応じて調整をおこないます。たとえば、路線価が33万円、奥行きの長さによる調整率が1.0、面積が180㎡の場合、33万円×1×180㎡で、5,940万円と評価されます。

 

◆倍率方式 

 

路線価が定められていない地域では、「倍率方式」によって評価します。倍率方式とは、その宅地の固定資産税評価額に、国税局庁の定めた倍率を乗じて評価する方法をいいます。

 

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宅地の上に存する権利…「自用地」と「借地権」

◆自用地の評価 

 

宅地のうち、借地権による制限が無く、自分で使用している宅地のことを「自用地」といいます。無償で貸している宅地も自用地となります。

 

◆借地権および貸宅地の評価 

 

「借地権」とは、建物を所有するために賃借した土地を使用する権利のことです。それに対して、「貸宅地」とは、他人に賃貸して、借地権が設定されている宅地をいいます。

 

借地権の評価額は、自用地としての評価額に借地権割合を乗じて計算されます。これに対して、貸宅地の評価額は、自用地としての評価額に、1から借地権割合を差し引いた割合を乗じて計算されます。

 

路線価図に借地権60%と記載があるケースを想定しましょう。

 

たとえば、宅地の自用地としての評価額が3,000万円で、それを賃貸借している場合、借地権の評価額は、3,000万円に借地権割合60%を乗じた1,800万円となります。

 

それに対して、貸宅地の評価額は、3,000万円に1から借地権割合60%を差し引いた割合を乗じた1,200万円となります。

 

◆貸家建付地の評価 

 

「貸家建付地」とは、宅地の所有者が、アパートやマンションなど自ら建物を建てて、他人に賃貸している場合の宅地をいいます。

 

貸家建付地の評価額は、自用地としての評価額に対して、1から(借地権割合×借家権割合×賃貸割合)を差し引いた割合を乗じて計算されます。

 

なお、建物を賃借する入居者が持つ権利のことを借家権といいますが、借家権割合は全国一律30%です。

 

たとえば、路線価図に借地権60%と記載があるケースにおいて、自用地としての評価額が3,000万円の宅地の上に自ら建物を建てて、その100%を賃貸している場合、貸家建付地の評価額は、3,000万円に、1から借地権60%×借家権割合30%×賃貸割合100%を差し引いた割合を乗じた2,460万円となります。

 

◆私道の評価 

 

「私道」は、自分の所有する土地を道路として使用している部分のことをいいます。

 

私道の評価額は、自用地評価額の30%として計算されます。ただし、その私道に不特定多数の人々が通行している場合には、評価額はゼロとなります。

 

★不動産の評価についてはこちらをチェック

【不動産の評価額】土地の路線価方式から建物の固定資産税評価額まで解説!【FP3級】

建物の評価の基礎となるのは「固定資産税評価額

建物の評価額は、固定資産税評価額を基礎として計算されます。

 

家屋と構造上一体になっている設備について、たとえば、電気設備、ガス、衛生、給排水、エアコン、消火器、エレベーターなどは、建物の評価額に含めて評価され、別個に評価することはありません。

 

所得税申告において設備の減価償却費が計算されていたとしても、相続税申告では評価されないため、注意が必要です。

 

◆自用家屋 

 

自用家屋とは、自宅や事務所、店舗など自分が所有し利用している家屋のことです。ただし、空き家も自用家屋となります。自用家屋の評価額は、固定資産税評価額を1.0倍して計算されます。

 

◆貸家 

 

貸家とは、他人に賃貸している家屋のことです。貸家の評価額は、建物の固定資産税評価額に対して、1から(借家権割合×賃貸割合)を差し引いた割合を乗じて計算されます。

 

 

岸田 康雄
国際公認投資アナリスト/一級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認会計士/税理士/中小企業診断士

 

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    公認会計士/税理士/宅地建物取引士/中小企業診断士/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/国際公認投資アナリスト(日本証券アナリスト協会認定)

    平成28年度経済産業省中小企業庁「事業承継ガイドライン委員会」委員、令和2年度日本公認会計士協会中小企業施策研究調査会「事業承継支援専門部会」委員、東京都中小企業診断士協会「事業承継支援研究会」代表幹事。
    一橋大学大学院修了。中央青山監査法人にて会計監査及び財務デュー・ディリジェンス業務に従事。その後、三菱UFJ銀行ウェルスマネジメント営業部、みずほ証券投資銀行部M&Aアドバイザリーグループ、メリルリンチ日本証券プリンシパル・インベストメント部不動産投資グループなどに在籍し、中小企業の事業承継から上場企業のM&Aまで、100件を超える事業承継とM&A実務を遂行した。現在は、相続税申告と相続・事業承継コンサルティング業務を提供している。

    WEBサイト https://kinyu-chukai.com/

    著者紹介

    連載ベテラン公認会計士が解説!相続・事業承継の基礎知識

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