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アベノミクス以降急増した「自宅投資家」
さらに、同じ「②資本投資型」の中で、最近非常に多いのが、自宅への投資で稼いだサラリーマンタイプです。「都心マンションの購入を繰り返すことで、確実に資産を増やし続ける」のです。
都心の一等地のマンションは、完成前に購入し、完成・完売して1年くらい経過したら2割乗せて売ることができるくらい、高騰し続けています。東京オリンピック開催に合わせて2020年4月に完成した神宮外苑のマンションも、2年後には約3割ほど利益を乗せて売りに出されています。
こうした「自宅投資家」になることは、それなりの企業の正社員で多額の住宅ローンを組めることと、ローンを背負う自らの覚悟さえあれば、投資の元手となる資産を持っていない平凡なサラリーマンであっても、容易に実行できます。
なぜなら一般的に、年収500万円のサラリーマンなら5,000万円ほど借りられますが、夫婦共働きであればペアローンや年収1,000万円の上場企業のサラリーマンなら1億円ほどのローンが容易に組めるからです。
「3,000万円特別控除」利用で資産増
そして何よりも、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度が強い味方となります。
これは岸田政権によって不動産の税制が住宅ローン減税を含めて厳しく変更されつつあるため、いつまで現条件が適用されるかわかりませんが、このような不動産の節税制度を前年、前々年度に使用せず居住した自宅の買い換え時の売却益には、3,000万円の特別控除が適用できるというものです。
不動産を売却した場合、当然ながら所得税と住民税が発生する可能性があります。しかしこのふたつの税金は、儲けが出たときにしか発生しません（正確には、「課税譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）特別控除額」で算出される金額に、税金がかかってくるということです）。
ここでは一旦、譲渡費用を無視して、最も単純化して例を挙げましょう。
1億円で買った自宅マンションが、この税制を活用して1億3,000万円で売れたとき、3,000万円がまるごと非課税で、自分の利益になるということです。一度使うと次に利用できるのは3回1月1日を迎えた後になります。
この特例を適用しない場合、不動産は5年以下で売却すると、売却益に所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％が課されます。合計で39.63％、つまり約1,200万円が税金として取られ、利益は1,800万円程度となります（仲介手数料等の経費は除外）。
ところが、この特例を適用すれば、1,200万円を払わずに、3,000万円がすべて手元に残るのです。
さらにこの自宅投資を夫婦で行うとすると、おおよそ3年ごとに最大2人で6,000万円の不動産売却益の非課税枠が得られることになります。
極端な話ですが10年程度あれば夫婦で最大1億8,000万円（3,000万円×3回×2名）の売却益が、非課税で手元に残せる可能性があるというわけです（管理費、修繕積立金や手数料や取得税等を考慮せず）。
こうした自宅投資で資産を築いた人が、アベノミクス以降でたくさん生まれたのです。
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大森 健史
株式会社アエルワールド
代表取締役
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