母と長男家族が住む不動産…遺産分割法、4つ

父親が所有する土地の上にある建物には両親と長男家族が同居しており、長女は賃貸アパートに住んでいます。父親が亡くなった場合にはどのような遺産分割の方法があるのか、以下の4つの方法について検討しました。

①の法定相続分により共有で相続する場合には、土地全体を母親と2人の子どもで所有することになります。将来建物を建築する場合や土地を売却する際には共有者の同意が必要です。共有持分のみを単独で売却できることもあるようですが、他の共有者へ高く売却されたりするトラブルもあるため避けたいところです。

②の分筆してから相続する場合には、それぞれが相続する土地の部分が明確に区分されるため、相続した土地を売却しようとする際には、単独で契約を進めることができます。また、相続した土地に住宅ローンを組んで建物を建てる際には、抵当権設定に関する金融機関の審査が通りやすくなるというメリットも考えられるでしょう。

一筆の土地を分筆すると土地の面積や形状が変わり、固定資産税・相続税・贈与税の計算の基礎となる土地の評価額に影響します。面積が大きい土地や角地などは、分筆をすることによってその評価額が下がり、税負担が小さくなることもありますが、分筆の方法よっては逆に評価額が上がってしまう場合や、土地の活用に制限ができてしまうこともあるため、分筆の具体的な方法については事前によく検討することが必要です。

③の代償分割では、仮に長男が単独で土地を所有することとなった場合に、長男は、母親、長女に対して、土地の本来の持分に応じた代償金を支払います。これにより対象となる土地は長男の単独所有となり、土地の利用や処分については長男単独で決定をしていくことができるようになります。

代償分割で注意が必要なのは、対象財産となる土地の価値評価について、相続人全員が納得できるような算定方法を決めなければならないことです。また、長男が代償金を支払えない時には、調停や訴訟で解決しなければならないこともあるため、遺産分割協議書に代償金の支払期限の猶予や支払い方法等を明記することや、協議書の捺印と同時に代償金の支払いを行うなどの対処も必要となります。

④の換価分割は、相続後にその土地に住む家族がいないなど、今後土地を活用することがない時に検討できます。相続した遺産が自宅不動産しかない場合などに、複数の相続人で公平に遺産を分割しなければならない場面では有効な手段です。遺産分割協議書に登記の方法や代金の分け方を明記して、実際にそのとおりに売却代金を分けていく必要があります。