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東京23区、相続発生で市場に出てきた「ワケアリ物件」
日本人のマイホーム所有への要求は未だ高く、これだけ景気が低迷していてもなお、住宅購入に踏み切る人は少なくない。高所得者層は高級タワマンに流れているが、そこまでの資金力がなくても、都内に暮らしたいという人たちに向け、不動産会社は23区内の宅地開発を進め、販売に力を入れている。
ある不動産会社営業担当から、怖い話を聞いた。現在取引されている宅地について、万一知ってしまったら、恐らく大きなトラブルになる話があるという。
「土壌汚染のある土地が、土の入れ替えなどすることもなく、普通に売買されているんです」
業者間でもすでに暗黙の了解であるらしく、この件にあえて触れる人たちはいないらしい。
「いま、いわゆる準工業地域の宅地開発が進んでいます。例えばですが、港区の高級住宅街とされているあるエリアは、かつて準工業地域だったのですが、そんな過去の事情を知らない人が大多数です。同様に、23区内の、過去に小さい町工場が広がっていた場所が、どんどんマンションや宅地になっています。ただ、マンションの場合は、地下を掘れば土が搬出されるので、土壌汚染の影響はさほど大きくない。一応説明義務はあるものの、汚染された土の除去は可能なわけです。問題は〈宅地〉です」
不動産会社が、大規模開発やマンション建設を「割に合わない」と判断するようなエリアは、主に宅地として販売されるが、そういった土地には、しばしば町工場跡が含まれているという。
「23区内でも、不動産会社がマンション建設をあきらめるような場所は、戸建用地として販売されます。そんなエリアには、昭和30年代～40年代、〈おじいちゃんが工場をやっていたんです〉なんてところがたくさんある。そういった土地がいま、相続によって市場に流れてきているんです」
役所に話を聞いても「もう時効ですから」と…
宅地の販売を手掛ける不動産会社の担当者は、そこで頭の痛い問題に直面する。
「売却を希望するお孫さんなどから〈おじいちゃんが金属加工工場を経営していて、薬品を使っていましたよ〉といった話を聞くことはしょっちゅうあります。我々も売買に当たって重要事項説明書を作る必要がありますから、役所に調査へ行くのですが、そこで〈古すぎて書類がない〉〈時効です〉といわれてしまう」
現在市場に流れてきているそんな「ワケアリの土地」を、何の説明もないまま販売している業者はかなりいるという。
「ただ、いくら役所が〈書類が残っていないから出せない。時効です〉といっていても、こっちは土地の所有者から話を聞いてしまっているじゃないですか。聞いた話をなかったことにはできない。そこで…」
まず、不動産会社Aが該当の土地を買い取る。そして不動産会社Bに売却する。AとBは業者間取引なので、重要事項を説明する義務がない。つまり、書類は作るが、口頭での詳細な説明義務は免除される。
「たとえば〈ここは準工業地域です〉というような、オモテの部分は書類に書きますけど、聴取した〈ここで昔、金属加工工事をやっていた〉といった情報は、どうなっているのでしょうね…。情報をあえて落としているかどうかは重説を見なければわかりませんので、あくまで推測ですが、ただ、そういった準工業地域の宅地が多く市場に出ていること、そして、そのエリアの新築戸建の謄本を見ると〈A社からB社〉に間を置かず転売されているケースが、本当に多い」
プロから見ると、そういう推測が成り立つということなのだろうか。
「推測の域は出ませんが、売買の動きが明らかにおかしい、そしてまた、そういうケースが非常に多いのは事実。自分も宅地を不動産会社に売りに行く立場ですが、準工業地域で汚染リスクありという情報を伝えても、かなりいい条件で購入してもらえます。だから〈転売先が決まっているのかな〉〈それだけの利益が出るのかな〉と。汚染の情報を伝えたうえで、〈恐らく5,000万円ぐらいだろう〉と予想していたものが、〈1億円でいいよ〉といってもらえる。つまり、エンドには〈通常の商品〉として売るわけです」
昭和30年代～40年代に稼働した工場が、平成初期に廃業→30年ぐらい放置→所有者が亡くなり売却、というタイミングになったとき、工場が過去にどんな薬品を使っていたかなど、調査できないケースがほとんどだ。不動産会社が頑張っても調査には限界があるが、そもそも役所の書類保存期限が終了しており、「もういいじゃないですか」という扱いになってしまうという。
金属加工工場の汚染土壌の上に家を建てて暮らすとなると、なによりも健康被害が心配だが、そういった報告はないのだろうか？
「そっちは素人ですからまったくわかりませんが、なにかしら表面化するのは、おそらく20年後、30年後なのでは。もし仮に体調不良になっても、この状況からは究明しようもないですし」
「隣地に汚染物質が流れ込んでいるケースもある」
土地を売却するときには、まず隣家に「土地を広げませんか？」と声をかけるのが業界のセオリーなのだが、それができない事情もあるという。
「我々もできる限り調査を行いますが、限界があるわけですよ。また逆に、調査で汚染物質が出たとして、土地の形状等から明らかに隣地に流れていると思われるケースがあったりする。そんなの、重要事項説明書に書けるわけがないでしょう。だからこそ、苦肉の策の〈A社からB社〉なのかと。そうでもしなければ、エンドに直接売れないのですよ」
「昭和30年代～40年代の日本は、言葉は悪いですが、環境汚染リスクは野放しで、工場で薬品を扱っても届け出の義務はなかった。東京都に〈環境確保条例〉ができたのも平成に入ってからですが、届け出義務とはいっても〈薬品を使っていたなら、廃業時に土壌汚染調査してください〉というお願いレベルで、そこまで厳しくない。ただ、事業者としてその届け出を出していれば、土地の売買の際に説明が必要になるのですが、昭和30年代～40年代はそれがなかったので、いくら良心を持っていても、お手上げ状態なのです」
近年、準工業地域に新築で買った方は、一度謄本を見てみよう。不動産業者間で短期間に売買されているなど、「もしかして」があるのかもしれない。
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