宅建業免許の名義を貸し借りした二者間の〈利益分配の合意〉は法的に有効か？（最高裁判決あり）【弁護士が解説】

「不法行為で得た利益を分配する合意」は法的に有効？

宅建業免許を持たない人が、宅建業免許を持つ人の名義を借りて不動産取引を行いました。さらに、その不動産取引による利益を両者間で分配する旨の合意をしていました。

その場合、「分配合意の効力」は私法上有効だといえるのでしょうか？　

この件について最高裁判所で判断が下されました。

最高裁令和3年6月29日判決（民集75巻7号3340頁）は、

と判示しました。その上で、

としました。

なお、上記判例は、原判決を破棄して、高等裁判所に差し戻していますが、これは、「名義貸し」が宅建業法13条1項違反というためには、名義借り人が、「営利の目的で反復継続して行う意思のもとに宅建業法2条2号所定の行為をすること」が必要となるため、そのような事情の有無を審理させるためではないかと推測されます。

そもそも宅建業法は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を採用しており、無免許者の営業及び宅建業者による名義貸しを禁止し（宅建業法12条1項及び13条1項）、これらの違反について刑事罰を定めていますが（同法79条2号、3号）、私法上の効力については何も規定されていません（いわゆる行政法規）。

行政法規に違反する行為は、反社会性が強いものが多い

このような行政法規に違反する行為については、かつては、原則として私法上の効力に影響を与えないとの見解が有力でしたが、最近では「行政法規に違反する行為は、一定の条件のもとで私法上の効力を否定すべき」とする見解が有力だと考えられています。

確かに、行政法規に違反する行為については、行政法規の目的やその違反の態様によっては、反社会性が強いと言わざるを得ないものもあります。その場合には、民法90条（公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。）に反すると評価される場合もあり得るというべきでしょう。

なお、上記判例で注意すべきなのは、公序良俗違反により無効となるのは、名義貸し人と名義借り人との間の「内部的な合意」であり、名義を借りてされた外部者との売買契約自体が無効となるものではないという点です。したがって、不動産の買主または売主が、違法な名義貸しをしていたことを理由に、その売買契約が公序良俗に反するとして無効を主張することができるわけではありません。

上記の判例をはじめ、今後の事例において「行政法規に違反する行為における私法上の効力」がどのように判断されていくのか、注目されるところです。

たとえば、

①サブリース新法の勧誘規制に反して行われたサブリース契約の効力

②無免許の貸付業者が行った違法な貸付契約における利息合意等の効力

③無免許宅建業者が行った違法な仲介契約の仲介手数料の効力

などが挙げられますが、そのような行為についても最高裁の判断が待たれます。

山口 明
日本橋中央法律事務所
弁護士

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