中古不動産の購入にあたり確認すべき築年月について…その建物は1981年以前の建築か、2009年以前の建築か

1981年6月：耐震基準についての建築基準法施行令改正

1981年6月は「旧耐震基準」から「新耐震基準」への改正の施行日である。1981年6月1日以降に建築確認申請が申請された建物であれば「新耐震基準」、それより前に申請されている場合は「旧耐震基準」となる。

「旧耐震基準」は1981年5月31日までに建築確認申請された建物が適合し^※、建築物の設計において「震度5強程度の地震でも建物が倒壊せず、破損しても補修により生活が可能な構造となっているかを判断する基準」となっていた。震度5強程度は、10年に1度程度発生すると考えられる規模の地震である。
^{※　耐震基準は十勝沖地震（1968年）を踏まえ、1971年1月にも大きな改正が行われている。建築基準法が施行された1950年11月1日から1970年12月31日までに建築確認申請された建物が適合する基準を「旧々耐震基準」、1971年1月1日から1981年5月31日までに建築確認申請された建物が適合する基準を「旧耐震基準」と区別する場合もある。}

「新耐震基準」は、「震度5ではほとんど損傷せず、震度6から7程度の地震でも倒壊しない構造となっているかを判断する基準」である。1953年の宮城県沖地震を踏まえ、旧耐震基準では建物の安全性の基準として不十分との考えから改正された。震度7は阪神・淡路大震災、東日本大震災クラスの地震であり、建物の存続期間中に、稀に遭遇する可能性のある地震とされる。

つまり、旧耐震基準による建物より、新耐震基準による建物のほうが耐震性能が良いのである。実際、これらの大型地震の下では、旧耐震基準の建物の倒壊率が高かったことが確認されている。

耐震性能は建物の骨組みやコンクリートの量などの建物の基本的な構造上の違いから生じるものである。従って、完成済みの建物を簡単に改変することはできない。耐震性能改修の必要があるマンション等には建物の外側に制振装置を設置するなどの大規模な工事が必要となる［図表2］。

［図表2］耐震改修の例

また、1981年に建築された建物は既に40年以上が経過しており、マンションなどの建物の耐用年数は一般的に50年程度とされていることを考えると、旧耐震の建物については順次改修または建替えが進むことが望ましい。

とはいえ、法的には改修は義務ではなく、費用も多額となる。区分所有者間の合意形成にも時間を要するだろう。もし旧耐震の建物で、［図表2］のような耐震改修がまだ行われていない建物を購入する場合には、将来に改修費用が発生する可能性や改修しない場合の耐震脆弱性に留意が必要である。

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