日本はもうダメだ…投資家が「海外不動産」を買う納得の理由

投資家にとって有力な選択肢である不動産。さまざまな国の不動産を保有しているという投資家も珍しくありません。なぜ、わざわざ海外不動産に投資をするのでしょうか。

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なぜ日本ではなく「海外の不動産」なのか?

 

不動産投資の収益は大きく2つ。ひとつは家賃収入などの「インカムゲイン」。もうひとつが不動産価格の上昇による売買差益である「キャピタルゲイン」です。

 

人口が増加している国であれば、住宅ニーズは高く、空室率の低い運営が期待できます。また経済成長を続けている国であれば、不動産価格の成長も期待できそうです。つまり人口と経済が上昇基調にある国のほうが、不動産投資では有望ということができます。

 

このような点から考えると、日本は低成長かつ、人口も減少基調にあるので、大きな期待を寄せられるかといえば、疑問が残るという人が多いわけです。そこで海外に目を向けてみましょう、と人気が高まっています。

日本にはない「海外不動産投資」の魅力とは?

 

海外不動産に投資をするメリットをみていくと、まずは「リスクヘッジ」になることがあげられるでしょう。

 

仮に日本国内だけに不動産を保有していた場合、大きな災害があったり、経済が大きく落ち込んだりしたらどうでしょう。不動産オーナーも悪影響を受ける確率が高いでしょう。

 

そこで海外に不動産を保有しエリアを分散していれば、日本で収益が下がっても、海外不動産でカバーできるというわけです。

 

また日本国内で有望とされる不動産は首都・東京など大都市が中心ですが、価格は高止まりし、気軽に手を出せる金額ではなくなっています。投資できる金額で、と大都市の郊外に目を向けるものの、空室リスクが高く、結局は収益がマイナス……よくある失敗パターンです。

 

新興国の場合、空室リスクの低い、大都会の不動産でも手を出せる価格、ということも珍しくありません。利回りの計算では、物件価格が安いほうが高くなりますので、高利回りの不動産投資がかなうというわけです。

 

また新興国であれば経済成長と共に不動産価格も上昇するケースが多く、今後も上昇する期待も。一方、日本の不動産価格は新築時が最高値、というケースが多く、大きなキャピタルゲインを得ることは難しくなっています。

 

たとえばアセアンで最も人口の多いインドネシアと、日本の不動産価格の上昇率をみてみましょう。この10年、常にインドネシアのほうが高い上昇率を記録しています。投資家が海外志向になるのも当然のことだといえるでしょう。

 

【「インドネシア」vs.「日本」住宅価格の推移】

2010年:3.04%/1.45%

2011年:4.61%/0.08%

2012年:4.47%/▲0.87

2013年:12.03%/1.65%

2014年:7.02%/1.56%

2015年:5.56%/2.41%

2016年:3.16%/2.21%

2017年:3.16%/2.54%

2018年:3.27%/1.95%

2019年:1.83%/1.60%

 

出所:OECD

※数値左より、インドネシア(新築住宅のみ)、日本(新築、既存住宅)。国際基準ベース住宅の不動産価格指数の対前年増減率

 

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著者紹介

連載資産防衛のための投資手法研究

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